Salzburg: Raumordnungs-Novelle plant große Änderungen im Baurecht

(Zer)Siedlungsraum Salzachtal: Neue Raumordnung soll Wohnen für Einheimische wieder leistbar machen. |© ruhaltinger
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(Zer)Siedlungsraum Salzachtal: Neue Raumordnung soll Wohnen für Einheimische wieder leistbar machen.

Die Novelle des Salzburger Raumordnungsgesetzes ist am 21. Dezember für insgesamt acht Wochen in Begutachtung gegangen. Im Zentrum steht die Mobilisierung von Bauland und die Befristung von neuen Widmungen, um die Spekulation mit Grund und Boden einzudämmen.

Gegen Einkaufszentren am Ortsrand

Die zukünftige Ausweisung von Siedlungsgebieten soll weitere Zersiedelung vermeiden. Handelsgroßbetriebe werden nur mehr nach genauer Prüfung im Hinblick auf allfällige nachteilige Auswirkungen auf die Ortskerne genehmigt. Die Stärkung der Ortskerne als zentrale Bereiche der Gemeinden hat zukünftig hohe Priorität”, so die Salzburger Landesregierung in einer Aussendung. .

Widmungen auf zehn Jahre befristen

Neue Widmungen werden auf einen Zeitraum von zehn Jahren befristet. Werden sie innerhalb von zehn Jahren nicht bebaut, tritt die vorher festgesetzte Folgewidmung (Grünland) automatisch in Kraft. Damit wird verhindert, dass neuer Baulandüberhang aufgebaut wird und gewidmete Flächen zum Spekulationsobjekt werden. Dadurch soll erreicht werden, dass der Bevölkerung das gewidmete Bauland auch tatsächlich zur Verfügung steht und leistbares Wohnen ermöglicht wird.

Bestehendes Bauland mobilisieren

Salzburgs große Baulandreserven sollen genützt werden. Zur Mobilisierung bestehenden Baulands haben die Grundeigentümer ab Inkrafttreten der Novelle fünf Jahre Zeit für eine Bebauung. Erfolgt diese nicht, ist entweder ein Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag zu leisten oder die Fläche wird auf Antrag des Grundbesitzers in Grünland rückgewidmet. Das damit verfolgte öffentliche Interesse beschränkt sich dabei nicht nur auf die tatsächliche Bebauung des Grundstücks und somit auf die Umsetzung der Planung und Planungsziele der Gemeinde (Schaffung von Wohnraum, Mobilisierung u.dgl.), sondern dient vor allem auch der Vermeidung frustrierter Aufwendungen für die Gemeinden durch die Bereitstellung von Infrastruktureinrichtungen wie Kanal, Wasser, Kindergarten etc.

Familiärer Eigenbedarf wird anerkannt

Bei nachgewiesenem Eigenbedarf kann die Bebauungsfrist um zehn Jahre (auf insgesamt max. 15 Jahre) verlängert werden. Danach ist ein sogenannter Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag zu leisten oder auf Antrag des Grundbesitzers in Grünland zurück zu widmen. Eigenbedarf ist eng gefasst, er gilt nur für Nachkommen ersten Grades und den Eigentümer selbst. Im Falle von vorverstorbenen Kindern treten die Enkelkinder ein (Nachkommen in gerader Linie). Die Flächengröße bei Eigenbedarf ist auf 700 Quadratmeter pro Parzelle beschränkt. Für neues Bauland kann künftig kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Einzige Ausnahme bilden privatwirtschaftliche Maßnahmen (§ 18 – Vertrag) zwischen dem Grundbesitzer und der Gemeinde. Werden solche Verträge abgeschlossen, kann der Bauland-Eigenbedarf der Grundeigentümer berücksichtigt werden.

Infrastrukturbeitrag

Für bestehende gewidmete unbebaute Flächen wird ein Infrastrukturbeitrag eingehoben. Dies deshalb, weil die Infrastruktureinrichtungen (Kanal, Wasser, Kindergarten etc.) von der Gemeinde vorgehalten werden müssen. Der Entwurf sieht eine gestaffelte Abgabe vor, die jährlich an die Gemeinde zu leisten ist. Fällig wird sie erstmals ab einer Größe zwischen 500 und 700 Quadratmeter (in der Höhe von 860 bis 1.400 Euro) und dann für jede weitere Einheit von 700 Quadratmetern (in jeweils derselben Höhe). Der Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag unterliegt einer regionalen Staffelung und ist an das System der Wohnbauförderung angelehnt.

Maßnahmen gegen Zersiedelung

Im neuen Raumordnungsgesetz wird der Begriff der Zersiedelung definiert. Damit wird klarer, was mit Zersiedelung der Landschaft gemeint ist. Dem Räumlichen Entwicklungskonzept gemäß ROG 2009 kommt eine bedeutendere Rolle zur Stärkung von kompakten Siedlungsstrukturen zu. Es ist vorgesehen, die jeweiligen Siedlungsstandorte auf ihre Standortqualitäten genauer zu prüfen.

Stärkung der Ortskerne, Neuerungen bei Handelsgroßbetrieben

Die Stärkung der Stadt- und Ortskerne ist ein wichtiges Ziel der Salzburger Landesregierung. Neue Handelsgroßbetriebe an den Ortseinfahrten unmittelbar an den Kreisverkehren oder auf der “grünen Wiese” sollen damit der Vergangenheit angehören. Die Ansiedlung von neuen Märkten erfolgt zukünftig nach strengen fachlichen Kriterien (Standortqualität). Insbesondere bei Verbrauchermärkten (Nahversorger) wird auf eine ausreichende Anzahl von Einwohnerinnen und Einwohnern im Nahbereich geachtet. In Gewerbegebieten können keine neuen Verbrauchermärkte und Fachmärkte mit mehr als 300 Quadratmetern errichtet werden. Damit ist beabsichtigt, den Wildwuchs an Verkaufsflächen im Land Salzburg einzuschränken.

Minimierung des Fächenverbrauchs durch Parkplätze

Künftig sollen bei den Handelsgroßbetrieben nicht nur Kategorie und Höchstausmaß der Gesamtverkaufsfläche festgelegt werden können, sondern auch ein Mindestmaß an raumverträglicher baulicher Ausnutzbarkeit. Damit reagiert man auf die Vielzahl eingeschoßiger Bauten mit meist riesigen Parkplatzflächen. Mit dieser Maßnahme kann einerseits der enorme Flächenverbrauch minimiert werden, andererseits ist damit auch eine höhere städtebauliche Qualität zu erwarten. Bestehende Handelsgroßbetriebe können einmalig ihre bestehende Verkaufsfläche um zehn Prozent, maximal jedoch um 200 Quadratmeter (jeweils je festgelegter Kategorie) erweitern.

Stärkung der überörtlichen Planung

Der Regionalplanung als überörtliche Planungsebene wird zukünftig wieder mehr Gewicht beigemessen. Die Regionalverbände sind verpflichtet, ein Regionalprogramm mit verbindlichen Festlegungen zu erstellen. Damit sollen regional wirksame Entwicklungen und Maßnahmen besser abgestimmt werden. Für die Regionalprogramme sind im ROG die wesentlichen Mindestinhalte definiert, wie etwa die angestrebte Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung, die Siedlungsstruktur sowie die Verkehrsentwicklung.

Zweitwohnsitze werden beschränkt

Derzeit knüpft die Zweitwohnsitzregelung an die Ferienwohnsitzdefinition an. Dies wird künftig anders: Die neuen Regelungen knüpfen nicht mehr an die Definition des Ferienwohnsitzes an, sondern ans Melderecht (Unterscheidung Hauptwohnsitz/Nichthauptwohnsitz). Vorwiegend touristisch geprägte Gemeinden mit einem hohen Anteil an Nichthauptwohnsitzwohnungen (mehr als 26 Prozent) werden als sogenannte “Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinden” ausgewiesen. In diesen Gemeinden sind Zweitwohnsitze ausschließlich in gewidmeten Zweitwohnungsgebieten zulässig. Ansonsten können außer den definierten Ausnahmen nur mehr Hauptwohnsitze in diesen Gemeinden begründet werden. Darüber hinaus können auch alle anderen Gemeinden Zweitwohnsitz-Beschränkungsgebiete begründet festlegen.

In Zukunft werden Nachweise der Wohnungsnutzung verlangt

Damit soll die künftige Zweitwohnnutzung im Land Salzburg klarer geregelt werden. Die meist abträglichen Auswirkungen von Zweitwohnungen in den Hauptwohnsitzgebieten (hohe Grund- und Wohnungspreise, nur temporär genutzte Siedlungsteile etc.) sollten damit minimiert werden. Die neuen Regelungen ermöglichen den Gemeinden zukünftig entsprechende Maßnahmen gegen nicht widmungskonforme Nutzungen zu setzen. Die Eigentümer können verpflichtet werden, der Gemeinde entsprechende Nachweise der Wohnungsnutzung darzulegen. Entsprechende Strafbestimmungen bis hin zur Versteigerung der Liegenschaft sind vorgesehen.

Erhöhung der Planungsqualität

Im Rahmen der Erstellung der Räumlichen Entwicklungskonzepte kann die Gemeinde jene Siedlungsbereiche kennzeichnen, für die zukünftig Bebauungspläne zu erstellen sind. Damit soll gewährleistet werden, dass größere Planungsgebiete abgegrenzt werden, in denen grundlegende Festlegungen (Bebauungsdichte, Bauhöhe, Verkehrserschließung etc.) festzulegen sind. Dadurch kann für die Gemeinde, die Grundbesitzer, für allfällige Investoren, aber auch für die Anrainer eine höhere Planungssicherheit erreicht werden.

Weitere wesentliche Änderungen

  1. Einführung der Widmungskategorie “Förderbarer Wohnbau”: Zur Unterstützung und Mobilisierung von Flächen für den geförderten Wohnbau wird eine neue Wohnbauland-Widmungskategorie “Förderbarer Wohnbau” eingeführt. Verfügt ein Grundstück über diese Widmungskategorie, dann können auf dieser Fläche nur förderbare Wohnungen (Miete oder Eigentum) errichtet werden. Eine Veräußerung als Anlegerwohnung bzw. eine Zweitwohnnutzung ist in dieser Widmungskategorie nicht möglich.
  2. Mehr-Generationen-Wohnen: Bestehende Wohnbauten im Grünland bzw. sogenannte Austragshäuser waren bisher mit einer maximalen Geschoßfläche von 300 Quadratmetern begrenzt. Nunmehr ist eine Erweiterung auf maximal 375 Quadratmeter möglich, allerdings unter der Voraussetzung, dass ein Umbau zu einem Mehr-Generationen-Wohnhaus erfolgt. Ein Mehr-Generationen-Wohnhaus verfügt über mindestens zwei Wohnungen, wobei mindestens eine Wohnung nach bautechnischen Standards barrierefrei zugänglich und ausgestaltet ist. Eine barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung ist Voraussetzung dafür, dass auch ältere Menschen möglichst lange in ihrer Wohnung bleiben können.
  • Verfahrensvereinfachungen: Bisher unterliegen alle Änderungen des Flächenwidmungsplanes einer aufsichtsbehördlichen Genehmigung. Zukünftig hat die Aufsichtsbehörde bei Vorliegen eines Räumlichen Entwicklungskonzeptes gemäß ROG 2009 innerhalb einer vierwöchigen Frist zu überprüfen, ob alle Widmungsvoraussetzungen im Verfahren ausreichend berücksichtigt wurden. Ist dies der Fall, genügt eine Kenntnisnahme durch die Aufsichtsbehörde.

 

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