Teures Wohnen: Enorme Herausforderungen für heimischen Immobilienmarkt

Wohnen wird in Österreich im Vergleich zur Einkommenssituation sukzessive zu teuer. |© lichtkunst.73/pixelio.de
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Wohnen wird in Österreich im Vergleich zur Einkommenssituation sukzessive zu teuer.

Der Preisanstieg fürs Wohnen bleibt auch 2017 ein heißes, aber ungelöstes Thema, heißt es in einer Prognose des Immobilien-Dienstleisters  sReal für das neue Jahr. Der Zuzug in die Ballungsräume schaft weitere Verknappung. Günstiger Wohnraum wird dringend benötigt.

2016 starke Nachfrage

Das Jahr 2016 war das Jahr der Immobilieninvestments. Investiert wurde in alle Immobilienarten – von der Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus zur Eigennutzung, über die Vorsorgewohnung bis hin zu Büro- und Gewerbeimmobilien, wobei bei allen diesen Investments die Lage bzw. die Region, sowie das Fehlen anderer, ertragreicher Anlageformen ausschlaggebend waren.

Ungebrochener Zuzug in die Ballungsräume

Auch 2016 war wieder geprägt von einer enormen Nachfrage nach Wohnimmobilien vor allem im günstigen Sektor, wo das Angebot zwar vorhanden, aber nicht kurzfristig zu mobilisieren ist. Trotz verstärkter Bautätigkeit kann die Neuwohnraumschaffung nicht mit dem steigenden Bedarf mithalten; zusätzlich sind auch die Preise für schwächere Einkommensgruppen im Neubau zu hoch. Im freifinanzierten Bereich hat mittlerweile sowohl bei Mietwohnungen, als auch bei Eigentumswohnungen das Angebot den Bedarf leicht überschritten, wodurch es immer öfter zu längeren Verwertungszeiten kommt. Nach wie vor werden viel zu viele große und viel zu wenige kleine Einheiten produziert, dabei gibt es auch in Kleinstädten und am Land enormen Bedarf an Kleinwohnungen. Gleichzeitig wird eine steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Umgebung der Ballungsräume konstatiert

Ausblick 2017 – günstigere Bautechniken

Auch 2017 werden die Zuwanderung, der Run auf die Ballungsräume, Vermögensaufbau und Absicherung die Themen sein, die den Immobilienmarkt bestimmen. Immer drängender wird daher die Forderung nach günstigem Wohnraum und nach Lösungen, wie dieser zur Verfügung gestellt werden kann: Der Neubau muss günstiger werden. Man kann bis zu 25 % der Baukosten einsparen, ohne dass Nachteile für die Bewohner entstehen.

Höhere Mobilisierung an Grundstücken

  • durch Nachverdichtung auf den Dächern mit vorzugsweise kleinen Einheiten
  • durch Flächen, die in öffentlicher Hand sind
  • durch neue Widmungen
  • durch ein neues Baurecht

Dabei müsse die Teilung von zu großen Einheiten forciert werden, so sReal.

Flexiblere Nutzungsmöglichkeiten

Die vielseitige Nutzung von Gebäuden muss ermöglicht werden, auch kurzfristige Zwischennutzung; oft wird dies durch gesetzliche Rahmenbedingungen verhindert (Widmungen, Mindestvertragsdauer bei Befristungen etc.) „Günstige Wohnungen finden sich durchaus im Bestand, allerdings wohnen in diesen oft nicht die wirklich Bedürftigen“, schreibt sReal. Hier könnte z.B. die Schweiz als Role-Model dienen, wo sozialer Wohnraum nach Lebensphasen und nicht auf Lebenszeit zur Verfügung gestellt wird.

Enormer Sanierungsbedarf im Altbestand

Durch die demografische Entwicklung werden in den nächsten Jahren sehr viele Immobilien verschenkt oder vererbt und auf den Markt kommen. Viele davon haben hohen Sanierungsbedarf und werden oft erst durch den Verkauf modernisiert. Viel Geld wird hier investiert werden müssen in Heizungsanlagen, Isolierung, Raumaufteilung und den allgemeinen Komfort. Das ist nicht nur gut für den Gesamtbestand an Immobilien, sondern schafft auch Arbeitsplätze, bringt Energieeinsparungen und bietet u.a. die Chance, aus größeren Einheiten kleinere zu machen, am Land Ortskerne mit kleineren Wohnungen zu beleben und Barrieren für die ältere Bevölkerung zu beseitigen.

Neue Wohnmodelle

Der Bestand an Immobilien in Österreich ist durchschnittlich 50 Jahre alt und kann sich nicht so schnell an neue Bedarfssituationen – mehr Singles, mehr Migration, mehr Senioren – anpassen. Hier wird sich in Zukunft auch die Gesellschaft bewegen und Überlegungen anstellen müssen, wie eine sinnvolle Nutzung der bestehenden Gebäude aussehen kann.

Stabile Preisentwicklung

Auch im nächsten Jahr werden die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen und für Einfamilienhäuser in guten Lagen leicht steigen, ansonsten aber halten wir in Österreich einstabiles Preisniveau.

Bundesländer-Newsticker

Kärnten: In Österreichs südlichstem Bundesland wird auch weiterhin in den Ballungsräumen Villach und Klagenfurt eine überdurchschnittliche Preisentwicklung stattfinden. In ländlichen Randzonen besteht dagegen so gut wie keine Nachfrage nach Immobilien, in manchen Tälern gab es nicht eine einzige Kauftransaktion. Insgesamt halten die Trends aus den Vorjahren weiterhin an: Hohe Wohnungsnachfrage in Klagenfurt und Villach, hohe Bautätigkeit in den Umlandgemeinden dieser beiden Städte und sehr dynamische Preisentwicklung – insbesondere in Klagenfurt. Es ist auch eine extrem hohe Nachfrage nach Exklusivimmobilien am Wörthersee zu verzeichnen. Eine der Herausforderungen in Kärnten wird es sein, in der Kärntner Raumordnung Sicherheit für Zweitwohnsitze zu schaffen. Viele Bürgermeister in Randgemeinden wünschen sich eine flexiblere Handhabung, da die Entvölkerung in den Landgemeinden sich fortsetzt.

Steiermark: Die Marktsituation hat sich im Vergleich zum Vorjahr nur wenig geändert: Wohnungen – ob Neubau oder gebraucht – sind nach wie vor stark nachgefragt, und zwar sowohl in Graz, als auch in den Bezirksstädten. Auch die Nachfrage nach gebrauchten Einfamilienhäusern erlebt in der Steiermark ein Revival, jedoch nur dann, wenn Lage und Infrastruktur stimmen. Das Preisniveau insgesamt ist stabil.

Oberösterreich: Der Zentralraum Linz-Wels nach wie vor führend bei den Transaktionszahlen und den realisierten Volumina. Auch auf der Ebene der Bezirksstädte ist Positives zu vermerken, es gibt nämlich mittlerweile erkennbar gute Stimmung, auch “zu Hause” zu investieren oder zu veranlagen. Deutlich ist zu bemerken, dass die Infrastruktur und die Qualität der Verkehrsanbindung an den Zentralraum Linz-Wels bei der Preisentwicklung eine immer wichtigere Rolle einnimmt. Generell ist zu sagen, dass das immer wieder angesprochene Risiko einer Blasenbildung in Oberösterreich derzeit sicher nicht zu erkennen ist.

Salzburg: In Salzburg- Stadt war das Angebot an Eigentumswohnungen im Jahr 2016 merklich besser als in den Vorjahren, s REAL rechnet auch für das Jahr 2017 weiterhin mit einem attraktiven Angebot. Das Preisniveau ist allerdings unverändert hoch, die gefragtesten Wohnungen liegen im Preissegment bis € 300.000,-. Im Neubaubereich hat in der ersten Jahreshälfte 2016 die „neue Wohnbauförderung“ tatkräftig den Verkauf von Bauträgerobjekten unterstützt. Durch eine Korrektur der Förderung im Herbst 2016 und Beschränkung der Förderansuchen ist in diesem Bereich zukünftig wieder mit längeren Verwertungszeiträumen zu rechnen. Die Entwicklungen in den Salzburger Regionen sind unterschiedlich, jedoch ist auch hier nicht mit größeren Preissprüngen zu rechnen.

Tirol: Das “heilige Land” hat mit Innsbruck und Kitzbühel gleich zwei der teuersten Städte des Landes. Neubauwohnungen in Innsbruck kosten – abhängig von Lage und Ausstattung – nach wie vor um die € 5.000/m² und mehr und damit nur für einen kleinen Teil der Bevölkerung auch erschwinglich. Zuletzt hat eine verstärkte Stadtflucht hin zur Peripherie stattgefunden. Dadurch sind insbesondere in den Innsbrucker Umlandgemeinden in den letzten Jahren die  Preise stark gestiegen. Weiterhin unverändert hohe Nachfrage gibt es nach Bestands- und Neubauimmobilien, besonders kleinere Wohneinheiten sind für den Eigenbedarf wie auch als Kapitalanlage begehrt. Auch 2017 rechnet s REAL in Tirol – alleine schon aufgrund der Topographie und den damit verbundenen natürlichen Flächenbegrenzungen – weiterhin mit moderaten Preissteigerungen zwischen 2 und 3 %.

Vorarlberg: Auch Österreichs westlichstes Bundesland  meldet weiterhin steigende Eigentumspreise, zu wenige gut ausgestattete Mietwohnungen, die aber aufgrund des Preisniveaus bei Eigentumsimmobilien immer stärker nachgefragt werden.

 

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