VfGH: Verbot des Lagezuschlags in Wiener Gründerzeitvierteln bleibt

Gründerzeitviertel Brunnenmarkt: Kein Lagezuschlag von 2.50 euro/m2 erlaubt. |© Peter Gugerell/wikipedia
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Gründerzeitviertel Brunnenmarkt: Kein Lagezuschlag von 2.50 Euro/m2 erlaubt.

Das Verbot eines Lagezuschlags in Wiener Gründerzeitvierteln ist rechtens – ebenso wie der 25prozentige Befristungsabschlag. Die Steuerberaterin Eva Pernt hat ein Urteil des Verfassungsgerichtshofes aus Oktober 2016 durchgelesen. 

Im öffentlichen Interesse

Der VfGH hat vor kurzem entschieden, dass das grundsätzliche Verbot, einen Lagezuschlag für Mietwohnungen in „Gründerzeitvierteln“ zu vereinbaren, im öffentlichen Interesse liegt. Es dient dem sozialpolitischen Ziel, Wohnen in zentrumsnaher städtischer Lage zu Preisen zu ermöglichen, die es auch Personen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen erlauben, ihren Wohnbedarf in dieser Lage angemessen zu decken.

Was ist ein Gründerviertel?

In den großen Bereichen der Wiener Gründerzeitviertel entlang des Gürtels in den Bezirken 15 bis 18, aber auch im 3., 5., 10., 12., 20. und 21. Bezirk darf bei einer Vermietung im Gegensatz zu anderen Wiener Wohngebieten kein Lagezuschlag auf den Richtwert eingehoben werden.

Spürbare Auswirkungen bei Einführung von Lagezuschlägen

Vertreter des Justizministeriums argumentierten ablehnend vor dem VfGH: Es würde sich ein Lagezuschlag von 2,70 Euro je Quadratmeter ergeben, für eine 80-Quadratmeter-Wohnung würde die monatliche Mehrbelastung rund 240 Euro pro Monat plus 10 Prozent Umsatzsteuer betragen – „daran sei durchaus eine sozialpolitische Dimension abzulesen”, wie ein Experte des Justizministeriums vorbrachte-

Lagezuschlag bei Verbesserung des Wohnviertels erlaubt

Außerdem hat der VfGH festgestellt, dass er der Meinung ist, dass ein Lagezuschlag aber dann zulässig sei, wenn ein ursprüngliches „Gründerzeitviertel“ durch bauliche Veränderungen im Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrags zu einer Wohnumgebung geworden ist, die nicht mehr als „Gründerzeitviertel“ anzusehen ist. Die Beweislast dafür, dass ein „Gründerzeitviertel“ durch bauliche Verbesserungen kein „Gründerzeitviertel“ mehr sei, wird dem Vermieter obliegen.

25prozentige Befristungsabschlag rechtens

Ferner hat der VfGH festgehalten, dass der im MRG vorgesehene 25prozentige Befristungsabschlag im Fall der Befristung eines unter den vollen Anwendungsbereiches des MRG fallenden Hauptmietvertrags ebenfalls nicht verfassungswidrig ist. Der VfGH sieht laut Steuerberaterin Eva Pernt in dieser Regelung einen Ausgleich zwischen dem Interesse des Vermieters an der Verfügbarkeit der Wohnung und dem Interesse des Mieters an einem gesicherten Mietrecht, mit dem der Gesetzgeber seinen rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten hat.

Unbefristeter Vertrag soll die Regel sein

Dazu erklärte das Justizministerium. “Der Regeltypus soll der unbefristete Mietvertrag sein.” Der Befristungsabschlag sei als Korrektiv eingeführt worden und solle Vermieter dazu anregen, den Mietern unbefristete Mietverträge zu geben, die für den Mieter finanziell in jedem Fall günstiger seien. –

Keine Änderung der Richtwerte in Wien

Zur ebenfalls gestellten Frage, ob die Festsetzung des Richtwertmietzinses in Wien zu niedrig ist, musste sich der VfGH nicht äußern, weil seiner Ansicht nach die zur Aufhebung beantragten Bestimmungen des Richtwertgesetzes ungenügend waren. Von den Antragstellern wurde behauptet, dass es verfassungswidrig sei, wenn der Richtwertmietzins in Wien niedriger als in fast allen anderen Bundesländern (mit Ausnahme von Burgenland) festgesetzt wird.

Wien verfügt über den zweitniedrigsten Richtwert Österreichs

Hintergrund: Wiener Vermieter verlangten eine richterliche Überprüfung des im bundesweiten Vergleich relativ niedrigen Wiener Richtwerts von 5,39 Euro je Quadratmeter (ohne Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung sowie ohne Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung). Dies sei angesichts der höheren Liegenschaftspreise und Baukosten in der Bundeshauptstadt nicht angebracht. Nur im Burgenland ist der Richtwert derzeit mit 4,92 Euro pro Quadratmeter niedriger.

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