Sparpaket: Neue Details zu den Änderungen im Immobilienbereich

16. März 2012 Drucken

Nach den ersten Grobinformationen über die Ausgestaltung des Stabilitätsgesetzes und nach Ablauf der Begutachtungsfrist werden Details über die Anwendung der Bestimmungen bekannt. Die zehnjährige Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen wird gestrichen, dafür wird künftig ein einheitlich niedrigerer Steuersatz von 25% auf alle Veräußerungsgewinne fällig. Bei Altbeständen, die vor 1.4.2002 gekauft wurden, werden 3,5 % des gesamten Veräußerungserlöses […]

Nach den ersten Grobinformationen über die Ausgestaltung des Stabilitätsgesetzes und nach Ablauf der Begutachtungsfrist werden Details über die Anwendung der Bestimmungen bekannt. Die zehnjährige Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen wird gestrichen, dafür wird künftig ein einheitlich niedrigerer Steuersatz von 25% auf alle Veräußerungsgewinne fällig. Bei Altbeständen, die vor 1.4.2002 gekauft wurden, werden 3,5 % des gesamten Veräußerungserlöses fällig. Diese waren bisher steuerfrei. Ab 2013 werden diese Steuern beim Notar abzuführen sein.

Die Änderungen im Einzelnen
Bisher konnten Immobilien zehn Jahre nach dem Kauf steuerfrei verkauft werden. Künftig wird der Veräußerungsgewinn einer Immobilie mit 25% besteuert. Bei Veräußerung ab dem 11. Jahr ist ein Inflationsabschlag in Höhe von 2% p.a. vorgesehen, dieser ist mit maximal 50% begrenzt. Eigenheime und Wohnungen, die seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre zumindest fünf Jahre als Hauptwohnsitz dienten, sind von dieser Besteuerung ausgenommen, ebenso selbst hergestellte Gebäude, wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Selbst hergestellt bedeutet selbst veranlasst. Die höchstpersönliche Verrichtung von Bauarbeiten wird nicht verlangt. Bei vor dem Stichtag 1. April 2002 erstandenen Immobilien ist der Verkaufspreis mit 3,5% zu versteuern.

Konsequenz
Bei Liegenschaften, die nach dem 1. April 2002 gekauft wurden und jetzt veräußert werden, geht ein Viertel des Veräußerungsgewinnes an den Fiskus. Häuser und Grundstücke, die vor diesem Stichtag ins Portefeuille gewandert sind und jetzt verkauft werden sollen, werden mit 3,5 Prozent besteuert  und zwar vom gesamten Veräußerungserlös.

Beispiel: Ein Haus am Land wurde 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2012 um 200.000 Euro veräußert.  Der Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro ist mit 25 Prozent zu versteuern, weil vor dem Stichtag 1. April 2002 gekauft. Das ergibt eine Steuerbelastung von 12.500 Euro. Nach bisheriger Rechtslage wäre der Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro zur Bemessungsgrundlage geschlagen worden, was laut Progression bei Besserverdienern einen Steuersatz von 50 Prozent mit sich bringt – nicht immer wird alles teurer.

Altbestände: Interessant wird es beim Verkauf von sogenannten Altbeständen, also Immobilien, die vor dem 1.4.2002 ins Eigentum gekommen sind. Deren Veräußerung war bisher zur Gänze steuerfrei. Ab 1. April werden für die gesamte Verkaufssumme 3,5 Prozent zu zahlen sein. Bleiben wir beim Beispiel des kleinen Landhauses, das 1990 erworben wurde und im Sommer 2012 um 150.000 weiterverkauft wurde. Das Finanzamt erhebt Anspruch auf 3,5 Prozent des Gesamterlöses, das sind  5.250 Euro.

Umwidmungssteuer
Neu eingeführt wird auch eine Umwidmungssteuer: Bei Grundstücken, die vor dem 1. April 2002 erworben und zwischenzeitlich von Grün- zu Bauland umgewidmet wurden, wird künftig der Verkaufserlös mit 15% besteuert, es sei denn man kann nachweisen, dass der Wertzuwachs weniger als 60% beträgt. Für jene Grundstücke, die nach diesem Stichtag erworben wurden, fallen bei Veräußerung 25% Umwidmungssteuer an. Betroffen sind alle Personen und Unternehmer, die ab 1.4.2012 Immobilien, Häuser, Grundstücke etc. verkaufen. Die Grundsteuer wird nicht erhöht. Die Grunderwerbsteuer bleibt gleich.

Beispiel I Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks:
Ein Grundstück wurde 1985 um 5.000 Euro erworben, 1990 wurde es von Acker- in Bauland umgewidmet, im Sommer 2012 wird es um 30.000 Euro veräußert.
Als Veräußerungsgewinn werden 15 % des Veräußerungserlöses versteuert, das sind 4.500 Euro.

Beispiel II Verkauf von Umwidmungsgrundstück mit Gebäude (Altvermögen)
Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen Anschaffungskosten sind nicht bekannt). 2001 wird es zu Bauland umgewidmet. Im Sommer/Herbst 2002 wird eine Ferienvilla darauf errichtet. Die Errichtungskosten belaufen sich auf 400.000 Euro. Im Sommer 2012 wird das Grundstück samt Villa um 600.000 Euro veräußert (500.000 entfallen auf das Gebäude, 100.000 auf den Grund).

Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist in diesem Fall zwischen Grund und Gebäude zu unterscheiden:
Grundstück: Als Veräußerungsgewinn sind 15 % des Veräußerungserlöses anzusetzen, das sind 15.000 Euro.
Gebäude: Keine Besteuerung, weil die Befreiung für selbst hergestellte Gebäude greift.
Die Neuregelung gilt ab 1. April 2012.
Die Einhebung der KEST auf Veräußerungsgewinne bei Liegenschaften und Abfuhr durch die Notare und Anwälte (analog zur Grunderwerbsteuer) gilt ab 2013 (für 2012 in der ESt-Erklärung).

Vorsteuerabzugsfähigkeit wird an eine 20-jährige Behaltefrist gebunden
Bei Erwerb einer Vorsorgewohnung kann der Eigentümer einen Vorsteuerabzug geltend machen. Er erspart sich die Umsatzsteuer von 20% der Baukosten (das sind 10 – 13% der Gesamtkosten), die man zahlen müsste, wenn man die Wohnung selbst nutzen wollte. Das soll auch künftig so bleiben. Doch bisher musste man die Wohnung zehn Jahre lang tatsächlich vermieten, andernfalls die Umsatzsteuer anteilig zurückzahlen. Diese Frist soll nun von 10 auf 20 Jahre angehoben werden.

Kreditzinsen bleiben abzugsfähig
Unverändert bleibt die Steuerminderung durch Finanzierungskosten (Kreditzinsen) und Abschreibung. Da am Anfang der Kreditlaufzeit ein höherer Anteil der Raten Zinsen sind (der Anteil der Tilgung ist geringer), erzielt man in den ersten Jahren „Verluste“. Diese kann man gegen Steuern vom sonstigen Einkommen gegenrechnen und weniger Einkommensteuer zahlen. In 20 Jahren muss aber ein Gesamtüberschuss erzielt werden, sonst gilt das Projekt als „Liebhaberei“, und man muss alle Steuervorteile zurückzahlen.

Auswirkungen
Aus Sicht der s REAL, dem Immobilien-Dienstleister der Erste Bank und Sparkasseh die Auswirkungen der neuen Steuer auf die Rendite werden sich in überschaubarem Rahmen halten: Diese reduziert sich im üblichen Veranlagungszeitraum von 20 Jahren nur um wenige Zehntel-Prozent-Punkte. Dass sich der Vorsteuerberichtigungszeitraum auf 20 Jahre verlängert, ist zwar bedauerlich, aber bei den meisten dieser Immobilieninvestments soll ohnedies erst nach 20 bis 30 Jahren verkauft werden. s REAL erwartet hier, dass in Zukunft viele auf den Vorsteuerabzug verzichten werden, dafür aber die Mieteinnahmen ohne USt. verrechnen können.