Eigentumswohungen zählen bei Sanierungsbedarf zu den gefragtesten Immobilien. (c) ruh
2011 wurden in Österreich 90.814 Immobilienverkäufe (-3,2%) im Gesamtwert von 16,42 Mrd. Euro (-4,8%) durchgeführt. Wien lag dabei mit € 4,64 Mrd. bei den Verkaufswerten klar voran. Niederösterreich verzeichnet die meisten Immobilienverkäufe mit 20.449 Transaktionen. Dabei zeigt der Remax-Immobilienspiegel bei Eigentumswohnungen einen Preisanstieg von fast 7 % an. Baugrundstücke verzeichneten 2011österreichweit einen massiven Preisanstieg auf € 55,56 pro Quadratmeter. In Wien Innere Stadt werden Eigentumswohnungen zum Quadratmeterpreis von durchschnittlich 6.200 Euro gehandelt.
2011 leichte Abflachung nach Boomjahr 2010
Insgesamt wurden 90.814 Immobilienkäufe zwischen Jänner und Dezember 2011 im amtlichen österreichischen Grundbuch eingetragen. Dabei wechselten Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen, etc. um insgesamt € 16,42 Milliarden die Besitzer. Damit sank der Wert der gehandelten Immobilien im Vergleich zum Jahr 2010 um 4,8% und die Anzahl um 3,2%. „Nach dem enormen Aufschwung von 2010 ist es nur natürlich, dass 2011 ein Konsolidierungsjahr folgte“, begründet Remax den Rückgang der Transaktionen.
Die teuersten Pflaster
In Wien Innere Stadt lag im Jahr 2011 der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Schnitt bei € 6.203,- (2010: € 6.016,-), das entspricht einer Wertsteigerung von +3,1% nach +19,7% im Jahr 2010. Die weiteren Spitzenreiter waren die Bezirke Döbling mit € 3.788,-/m2, Josefstadt mit € 3.009,-/m2, Neubau mit € 2.915,-/m2, Landstraße mit € 2.840,-/m2 und Alsergrund mit € 2.795/m2.
In den Bundesländern führte erwartungsgemäß der Bezirk Kitzbühel: Der Quadratmeterpreis von € 3.354,- bedeutete gegenüber 2010 einen Sprung von +15,1%. Gefolgt von der Stadt Innsbruck mit € 2.875,- mit moderaten +4,7% nach einem Anstieg von +9,8% in 2010. Die Bezirke Bludenz mit € 2.689,- und St. Johann/Pongau mit € 2.649,- pro Quadratmeter fanden sich auf den weiteren Plätzen knapp vor der Stadt Salzburg.
Das billigste Bundesland bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen generell war das Burgenland mit € 1.347,-/m2, knapp vor der Steiermark mit € 1.485,-. Die teuersten Bundesländer dagegen Salzburg mit € 2.539,- vor Tirol mit € 2.469,- und Wien mit € 2.454,- pro Quadratmeter.
Die billigste Wohn-Ecke-Österreichs mit breitem Wohnungsangebot ist jedoch die Obersteiermark. Dort lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den Bezirken Mürzzuschlag, Bruck/Mur, Leoben und Voitsberg zwischen € 602,- und € 861,-und damit am untersten Ende der österreichweiten Quadratmeterpreis-Skala. Das Südburgenland und das Waldviertel rangieren in ähnlichen Preislagen, jedoch mit einer wesentlich geringeren Stückzahl.
Einfamilienhäuser in Tirol am teuersten
Einfamilienhäuser am Land kosten nicht wesentlich mehr als eine Eigentumswohnung in der Stadt: im Bundesschnitt € 165.276,- Mengenmäßig voran lag Niederösterreich mit 2.422, vor der Steiermark mit 1.911 und Oberösterreich mit 1.649 Einfamilienhäusern.
In der Preisliste für Einfamilienhäuser führte erstmals Tirol vor Wien, Salzburg und Vorarlberg. Tirol: € 315.553,- (+11%); Wien: € 310.902,- (-4% nach einem Preissprung von +14,6% in 2010); Salzburg: € 291.734,- (+12,4% nach einem Minus von 2,9% im Jahr 2010); Vorarlberg: € 253.805,- (+4,6%). Am günstigsten waren die Preise für typische Einfamilienhäuser im Burgenland mit € 87.569,- (-8,0%), die damit wieder auf dem Niveau von 2009 zu finden waren. Im preislichen Mittelfeld lagen Oberösterreich mit € 164.820,- (+4,8%), Niederösterreich mit € 150.158,- (+9,5% seit 2009), Kärnten mit € 135.786,- (-8,2%) und die Steiermark mit € 132.965,- (-1,8%) pro Einfamilienhaus.
Baugrundstücke holten massiv auf
Nachdem die Baugrundstücke von den Preissteigerungen 2010 noch weitgehend unbeeindruckt blieben, holten sie 2011 massiv auf: Im Österreichschnitt plus 11,0% auf € 55,56 pro Quadratmeter. Den kleinsten Preissprung gab’s im Schnitt in Wien mit +0,7% und den größten Wertzuwachs im Schnitt in Niederösterreich mit +20,0%. Im Bundesländervergleich der Grundstückspreise führte natürlich Wien mit€ 318,45/m2 (+0,7%). Den 2. Platz eroberte Tirol von Vorarlberg wieder zurück: Tirol lag mit € 141,97 (+9,7%) vor Vorarlberg mit einem Quadratmeterpreis von € 138,25 (+5,6%). Auf Rang 4 folgte Salzburg mit € 123,41 (+12,7%).
Die Käufer für Baugrundstücke in den anderen Bundesländern zahlten weniger als die Hälfte pro Quadratmeter: In Oberösterreich € 49,19 (+6,8%), Niederösterreich € 43,11 (+20,0%), in Kärnten € 38,22 (+12,3%) und in der Steiermark € 32,04 (+8,9%) pro Quadratmeter. Die mit Abstand günstigsten Grundstücke waren im Schnitt im Burgenland mit einem Quadratmeterpreis von € 18,37 (+6,7%) zu haben.
Unter 10 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt fanden sich Grundstücke in den Bezirken Gmünd, Oberwart, Zwettl, Waidhofen /Thaya, Oberpullendorf, Radkersburg, Jennersdorf und Güssing. Damit kostete die Fläche für einen Doppelparkplatz in Tirol gleich viel wie eine burgenländische Bauparzelle.
Zum Vergleich die teuersten Bezirke außerhalb Wiens, die keine Landeshauptstädte sind: Mödling mit € 231,73 vor Schwaz/Tirol mit € 184,35 und Innsbruck Land mit € 182,81, gefolgt von Dornbirn mit € 179,92 und Wien Umgebung mit € 175,07 pro Quadratmeter.
Eigentumswohnungen häufigster gehandelter Immobilientyp
Wie jedes Jahr waren die Eigentumswohnungen mit 32.593 Einheiten der am häufigsten gehandelte Immobilientyp. Danach folgten 24.617 Gebäude (inkl. 9.671 Einfamilienhäuser) und 22.221 Grundstücke ebenso wie 3.125 Waldgrundstücke, 2.186 Landwirtschaften, 1.541 PKW-Abstellplätze, 857 ausgewiesene Gewerbeobjekte und 630 Weingärten und 491 Zinshäuser.
Wien umsatzgrößter Immobilienmarkt
Wertmäßig war Wien mit € 4,64 Mrd. oder 28,3% der Kaufsumme allen anderen Bundesländern weit voran, büßte jedoch etwas von seinem Vorsprung im Vorjahr ein. 2010 betrug der Wert in Wien € 4,927 Mrd. Danach folgte im Jahr 2011 Niederösterreich mit € 2,68 Mrd. oder 16,4%. Oberösterreich verlor mit € 2,05 Mrd. (12,5%) seinen 2. Platz aus 2010 und lag knapp vor Platz 4, der Steiermark, mit € 1,84 Mrd. (11,2%). Im Mittelfeld fanden sich 2011 Tirol mit 11,0% und Salzburg mit 8,6% des gehandelten Immobilien-Wertes. Das Schluss-Trio bildeten, wie schon in den Jahren zuvor, Kärnten, Vorarlberg und Burgenland. Allerdings kratzen die Vorarlberger mit 5,8% und € 958 Mio. schon an der Milliarde. Die Kärntner lagen 2010 noch bei 5,9%, jedoch 2011 mit € 728 Mio. nur mehr bei 4,4% des nationalen Verkaufswertes. Burgenland sicherte sich mit € 298 Mio. oder 1,8% den letzten Platz, konnte den Abstand (2010: 1,6%) jedoch etwas verringern.
Die meisten Immobilienkäufe in Niederösterreich
Die Anzahl der Immobilienkäufe in Niederösterreich blieb mit 20.449 gegenüber 2010 (20.426) so gut wie unverändert. In Wien schwang das Pendel nach dem exorbitanten Mengen-Zuwachs von 18,7% im Jahr 2010 wieder um -8,6% zurück auf 14.613 gehandelte Immobilien. Mit 13.348 Immobilien überholte die Steiermark Oberösterreich mit 13.203. Auf den weiteren Rängen: Tirol mit 8.037, Kärnten mit 5.374, Burgenland mit 5.174 und Vorarlberg mit 4.688 Immobilien-Eintragungen im Grundbuch.
Preise für Eigentumswohnungen bundesweit um rund 6,7% gestiegen
Den 34.932 Wohnungen aus dem Jahr 2010 standen 2011 nur 32.593 gegenüber. Der Gesamtwert der im Jahr 2011 in Österreich verkauften und verbücherten Preise für Eigentumswohnungen lag mit € 5,17 Mrd. aber nahezu gleich den € 5,14 Mrd. im Jahr 2010.
Der Preis für Eigentumswohnungen lag 2011 im Bundesschnitt als gewichtetes Mittel bei € 138.657,- und damit um +6,7% über dem Preis von 2010. In Wien wurden 2011 9.789 Eigentumswohnungen verkauft; im Vergleich dazu: Im Hypejahr 2010 waren es 10.598 und im Jahr 2009 9.035. Der durchschnittliche Preis lag in Wien 2011 bei € 151.024,-und damit um 9,2% über dem Vergleichspreis von 2010 mit € 138.328,-. Dabei kosteten die Hälfte aller Wohnungen in Wien zwischen € 80.000,- und € 210.000,-. Ein Viertel lag darunter und ein Viertel darüber.
Unterschiedliche Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen
Die teuersten Eigentumswohnungen wechselten wieder in Vorarlberg die Besitzer, im Schnitt um € 180.750,-, die billigsten im Burgenland um € 66.370,-. Während die Wohnungspreise in Vorarlberg 2011 also um moderate +3,4% stiegen (nach kräftigen +9,1% im Jahr 2010), „explodierten“ sie förmlich im Burgenland: +19,6%. Und dennoch halten die burgenländischen Wohnungspreise nur bei 47,9% des Bundesschnitts und einem guten Drittel Vorarlbergs. Preislich dazwischen lagen die Preise für Eigentumswohnungen in Tirol mit€ 170.536,- (+6,1%) und in Salzburg mit € 162.494,-(+8,1% gegenüber 2010). Mit großem Abstand folgten die Wohnungspreise bei den
Oberösterreichern mit € 125.201,- (+7,7%), die damit die Kärntner überholten. Kärnten fiel von € 123.084,- im Jahr 2010 um -4,6% auf € 117.446,- im Jahr 2011 (und damit beinahe auf das Niveau von 2009) zurück. Billiger – wenngleich zu steigenden Preisen -kauften die Niederösterreicher Wohnungen um € 110.888,- (+6,6%) und die Steirer um € 100.565,- (+2,7%).
Niederösterreich folgte mit 4.271 Wohnungen mengenmäßig der Bundeshauptstadt (9.789) und verdrängte die Steiermark (2011: 4.253; 2010: 4.814) knapp auf Platz 3. Auf Rang 4 und 5: Tirol mit 3.844 Wohnungen und Oberösterreich mit 3.539.
Wohnungsgrößen wieder gestiegen
Die gehandelten Wohnungsgrößen steigen im Schnitt wieder, nämlich auf 75m2. Der Einbruch in Wien von 77m2 im Jahr 2009 auf 71m2 im Jahr 2010 ist mit 74m2 (2011) wieder ausgebügelt. Außer der Steiermark mit 72m2 lagen alle Bundesländer mit 75-76m2 über der Größe einer Standardwohnung in Wien. Signifikant größer sind nur die Wohnungen in Niederösterreich mit 79m2 und Oberösterreich mit 83m2.
Keine gravierenden Änderungen aufgrund des Sparpaketes
Remax erwartet auch aufgrund des geplanten Sparpaketes der Bundesregierung keine gravierenden Auswirkungen für den heimischen Immobilien-Markt: Lediglich bei den Vorsorgewohnungen sei mit einer leichten Abkühlung zu rechnen. Das Hauptmotiv der Österreicher für den Kauf einer Immobilie ist aber in erster Linie der Eigenbedarf und die Sicherheit.“
Hintergründe zur Datenermittlung
Die Daten werden von Webservicesunited einzeln aus den im Grundbuch hinterlegten Kaufverträgen ausgelesen und in elektronische Form gebracht. Reamx errechnet aus den 90.814 Einzelfalldaten nach einem komplexen Statistikverfahren aussagekräftige und über Perioden und Gebiete vergleichbare Mittelwerte. Die Datenbasis enthält seit Jänner 2009 alle im Amtlichen Grundbuch verbücherten Kauftransaktionen für ganz Österreich,
