Seit 2007 verzeichnet Wien einen starken Preisanstieg bei Wohneigentum. |© Petra Dirscherl / pixelio.de
Die starken Preisanstiege für Wohnimmobilien in Österreich und insbesondere in Wien haben die Frage nach dem Vorliegen einer Immobilienpreisblase aufgeworfen. Preisblasen können eine ernsthafte Bedrohung für die Stabilität einer Volkswirtschaft und ihres Finanzsystems darstellen. Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) hat deshalb einen Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien entwickelt, um allfällige Fehlentwicklungen rechtzeitig zu erkennen. Dieser Indikator zeigt für Wien eine zunehmende Überbewertung an, die im vierten Quartal 2013 bei 21% liegt. Für Österreich hingegen deutet der Indikator auf eine Unterbewertung (-8%) hin.
Starker Preisanstieg seit 2007
Österreich weist seit 2007 starke Preisanstiege bei Wohnimmobilien auf Österreich verzeichnete zwischen Anfang 2007 und Mitte 2013 mit einem Plus von 39% im Euroraumvergleich die stärksten Preisanstiege bei Wohnimmobilien. Innerhalb Österreichs ist die Preisentwicklung sowohl regional als auch nach Segmenten sehr unterschiedlich verlaufen. In Wien fiel der Anstieg deutlich markanter aus als in den Bundesländern. Die stärksten Preisanstiege waren sowohl in Wien als auch in den Bundesländern bei gebrauchten Eigentumswohnungen festzustellen, bei neuen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern fiel der Preisanstieg deutlich schwächer aus. Die Gründe für die Preisanstiege sind vielfältig. Die Nachfrage nach Immobilien zu Wohnzwecken wird neben den demografischen Entwicklungen durch die sehr niedrigen Zinsen für Hypothekarkredite gestützt. Weiters hat in den letzten Jahren aufgrund der niedrigen Renditen auf Finanzinvestitionen eine verstärkte Nachfrage nach Immobilien stattgefunden. Das Angebot konnte mit dieser Nachfrageausweitung nicht schritthalten.
Rechtfertigen Fundamentalfaktoren die Preisanstiege?
Ein starker Preisanstieg alleine deutet nicht zwingend auf eine Preisblase hin. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit die Preisanstiege durch Fundamentalfaktoren gerechtfertigt sind. Dazu zählen u.a. demografische Entwicklungen, das allgemeine Wohlstandsniveau, institutionelle Faktoren (Steuern, Wohnbauförderung, Entwicklungsstand des Finanzsystems etc.), die Verfügbarkeit von Grund und Boden, Präferenzen (wachsende Wohnansprüche), erwartete Erträge (aus Mieten) oder Zinsen. Steigen Preise infolge eines Anpassungsprozesses an veränderte Fundamentalfaktoren, so liegt keine Blase vor. Erst wenn die Preise über längere Zeit erheblich von den fundamental gerechtfertigten Preisen abweichen, kann von einer Blase gesprochen werden.
Aufbau des Fundamentalpreisindikators für Wohnimmobilien für Wien und Gesamtösterreich Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien setzt sich aus sieben Teilindikatoren zusammen, die verschiedene Perspektiven abdecken. Die Haushaltsperspektive beinhaltet zwei Indikatoren, die Aspekte der Leistbarkeit von Wohneigentum abbilden. Die Investorenperspektive umfasst zwei Indikatoren, die die Rentabilität von Immobilieninvestitionen widerspiegeln. Mit drei Indikatoren der systemischen Perspektive werden Zusammenhänge zwischen dem Immobilienmarkt und der Makroökonomie bzw. der Finanzstabilität abgebildet.
Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien wird durch Aggregation dieser sieben Teilindikatoren ermittelt und gibt die prozentuelle Abweichung der Immobilienpreise von ihrem Fundamentalpreis an. Für Wien zeigt der Indikator eine zunehmende Überbewertung an, die im vierten Quartal 2013 bei 21% liegt. Für Österreich hingegen deutet der Indikator auf eine Unterbewertung (-8%) hin.
OeNB beobachtet Entwicklungen am Immobilienmarkt laufend
Ein abrupter Rückgang von Immobilienpreisen kann ein Risiko für die Finanzstabilität darstellen. Das Ausmaß der Gefährdung hängt stark vom Grad der Fremdfinanzierung der getätigten Immobilienkäufe ab. Das derzeit geringe Wachstum der Wohnbaukredite und eine im internationalen Vergleich niedrige und gemessen am BIP rückläufige Verschuldung des Haushaltssektors deuten auf einen hohen Eigenfinanzierungsanteil bei den getätigten privaten Immobilienkäufen. Die Gefahr der Immobilienpreisanstiege für die Finanzstabilität wird derzeit daher als gering eingeschätzt. Die OeNB wird die Entwicklungen laufend beobachten.
