Generell sind private Grundstücksver-äußerungen von der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) befreit. Heikel wird es aber, wenn die verkaufte Immobilie bislang eine betriebliche Teilnutzung durch ein Arbeitszimmer erfuhr. Dann bestimmt der Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtfläche, ob und wie viel Steuer für den Verkäufer fällig wird.
Voraussetzungen für Steuerbefreiung
Immobilienertragsteuer (ImmoESt) wird – unter anderem – nicht auf die Veräußerung von privaten Immobilien angewendet, wie die Wiener Steuerberatungskanzlei Siart erinnert. Allerdings verlangt der Gesetzgeber für die Befreiung bestimmte Voraussetzungen. Die Immobilie muss:
- entweder seit der Anschaffung zwei Jahre durchgehend direkt vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz gedient haben oder
- innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz gewesen sein.
Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch für den Grund und Boden (bis 1.000 m² Grund).
Achtung: Es gibt noch andere Befreiungsgründe von der ImmoESt wie die Herstellerbefreiung. Siehe dazu Link am Ende des Artikels.
Arbeitszimmer
Wird die Immobilie nicht nur für private Wohnzwecke genutzt, sondern befindet sich darin auch ein Arbeitszimmer, hängt es von der Größe des Arbeitszimmers ab, ob der Verkauf von der Immobilienertragsteuer befreit ist oder nicht. Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche müssen den eigenen Wohnzwecken dienen, sonst ist der Verkauf nicht von der ImmoESt befreit.
Kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche
Weiters gilt auch hier die 80/20-Regelung für die Aufteilung in Privat- bzw. Betriebsvermögen. Werden mindestens 80 % der Immobilie privat genutzt, zählt das Gebäude zum Privatvermögen. Ist das Arbeitszimmer also kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche, ist der Veräußerungsgewinn zur Gänze von der ImmoESt befreit. Er muss nicht in einen betrieblich und einen privat genutzten Anteil aufgeschlüsselt werden.
20 – 33 % der Gesamtnutzfläche
Wenn das Arbeitszimmer mehr als 20 %, aber nicht mehr als ein Drittel der Gesamtnutzfläche beträgt, muss der Verkauf in einen betrieblichen und einen privaten Anteil aufgeteilt werden.
Beispiel: Ein Freiberufler wohnt und arbeitet in seiner Eigentumswohnung und nutzt sein Arbeitszimmer als Büro. Dieses beträgt 25 % der gesamten Wohnungsfläche. In diesem Fall handelt es sich bei diesem Arbeitszimmer um Betriebsvermögen. Der Anteil, der darauf entfällt, sind betriebliche Einkünfte, die nicht unter die Hauptwohnsitzbefreiung fallen.
