Immobilienmarkt: Weniger Verkäufe 2013

07. März 2014 Drucken

Zwischen Jänner und Dezember 2013 wurden im amtlichen österreichischen Grundbuch insgesamt 81.447 Immobilienkäufe eingetragen, also verbüchert. Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen, etc. um insgesamt € 16,03 Mrd. wechselten die Besitzer, berichtet RE/MAX bei der Präsentation seines periodisch erscheinenden ImmoSpiegel. EInbruch nach Aufschwung Damit fiel der Wert der gehandelten Immobilien im Vergleich zum Jahr 2013 um -8,3% und […]

Die Immobilienverkäufe sind rückläufig. Eigentum bleibt dennoch teuer. |© Rainer Sturm / pixelio.de

Die Immobilienverkäufe sind rückläufig. Eigentum bleibt dennoch teuer. |© Rainer Sturm / pixelio.de

Zwischen Jänner und Dezember 2013 wurden im amtlichen österreichischen Grundbuch insgesamt 81.447 Immobilienkäufe eingetragen, also verbüchert. Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen, etc. um insgesamt € 16,03 Mrd. wechselten die Besitzer, berichtet RE/MAX bei der Präsentation seines periodisch erscheinenden ImmoSpiegel.

EInbruch nach Aufschwung

Damit fiel der Wert der gehandelten Immobilien im Vergleich zum Jahr 2013 um -8,3% und die Anzahl um -12,5%. „Nach dem enormen Aufschwung von 2010, der Konsolidierung 2011 und dem neuerlichen Aufschwung Ende 2012 kam mit Beginn 2013 ein doch erheblicher Einbruch, der in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas verflachte“, erläutert RE/MAX Austria-Chef Bernhard Reikersdorfer.

Verkauf von Einfamilienhäuser geht zurück

Eigentumswohnungen, mit 28.478 Einheiten im Jahr 2013 – wie jedes Jahr der am häufigsten gehandelte Immobilientyp – waren in Summe rückläufig: nämlich um -9,3% weniger als 2012.Wieder auf den zweiten Platz zurückgekehrt sind die Gebäude mit 22.951 Kaufakten, wenngleich um -8,9% weniger als 2012, aber immer noch über dem Niveau von 2011. In den Verkaufszahlen für Gebäude sind auch die 9.239 Einfamilienhäuser inkludiert. Bei den Einfamilienhäusern war gegenüber 2012 ein Rückgang um -11,6% und -3,4% gegenüber 2011 zu verzeichnen. Grundstücke, 2012 noch mengenmäßig auf den 2. Platz, fielen 2013 von 25.739 wieder auf 21.421 Einheiten zurück. Der Grundstücksboom hat mit -16,8% wieder seinen Boden gefunden.

Wien mit € 283 Mio. im Minus

Mit 4,85 Mrd. Euro ist Wien der mit Abstand wichtigste Immobilienmarkt in Österreich, stärker als die Verfolger Niederösterreich (€ 2,62 Mrd.) und Oberösterreich (€ 1,78 Mrd.) zusammen. Wien hat zwar -283 Mio. Euro an Verkaufswert, also -5,5% eingebüßt, liegt aber immer noch +210 Mio. Euro über dem Wert von 2011. Auf Rang 2 folgte im Jahr 2013 Niederösterreich mit € 2,62 Mrd., das nicht nur Platz, sondern auch Umsatz beinahe halten konnte (-14 Mio. Euro oder -0,5% im Vergleich zu 2012).

Oberösterreich behauptete mit € 1,78 Mrd. den 3. Platz trotz einem Minus von -17,3%. Knapp dahinter lag erstmals Tirol auf Platz 4 mit € 1,70 Mrd. und einem Minus von -6,7%. Die Steiermark bildet mit einem Transaktionswert von € 1,66 Mrd. und -12,4% den Wert in der Mitte der Reihe, also den Median. Salzburg hielt sich mit € 1,369 Mrd. Verkaufswert und einem Minus von nur -2,6% überdurchschnittlich gut.

Das Schluss-Trio bildeten, wie schon in den Jahren zuvor, Vorarlberg, Kärnten und Burgenland: Vorarlberg landete mit € 889 Mio. (-11,1%) diesmal wieder vor Kärnten, das mit € 833 Mio. den größten prozentuellen Einbruch unter allen Bundesländern, nämlich -24,2% zu verzeichnen hatte. Burgenland blieb mit € 323 Mio. oder -1,1% auf dem letzten Platz, konnte seinen Anteil am nationalen Kuchen jedoch wieder minimal (+0,1%) erhöhen.

Die meisten Immobilienkäufe in Niederösterreich

Die Anzahl der Immobilienkäufe in Niederösterreich sank 2013 auf 18.070 und damit um -13,9% gegenüber 2012. Auch in Wien setzte sich 2013 der Rückgang weiter fort: 12.484 oder -11,2% an Immobilienverkäufen gegenüber 2012. In Oberösterreich sank die Immobilienverkaufszahl um -16,1% auf 11.612 Objekte.
Auf Platz 4 lag die Steiermark mit 11.551 Objekten oder -12,4% im Vergleich zu 2012. Auf den weiteren Rängen: Tirol mit 7.326 Immobilien-Deals, das sind um -5,7% weniger als im Jahr zuvor. Kärnten – mit gewohnt hoher Schwankungsbreite – konnte das Rekordergebnis von 2012 (6.939 Objekte) nicht wiederholen und ging wieder auf 5.749 zurück. Das sind immerhin noch +7,0% über dem Niveau von 2011.Im Burgenland wurden mit 5.056 Immobilienverkäufen um -10,9% weniger als 2012 im Grundbuch verbüchert. In Vorarlberg waren es 4.123 Transaktionen, was einen erheblichen Rückgang von -15,9% bedeutet.

Eigentumswohnungen: Weniger, aber teurer

Nur 28.478 Wohnungen wechselten 2013 die Besitzer. Das sind um -9,3% weniger als 2012 und -18,5% weniger als im Hype-Jahr 2010. „Der Rückgang bei den Eigentumswohnungen hat mehrere Ursachen: viele Investoren und Anleger, die ihr Geld sicher in Immobilien anlegen wollten, haben dies bereits in den vergangenen Jahren gemacht oder sind bereits wieder auf anderen Pfaden unterwegs. Die Kreditbeschaffung ist für Jungfamilien weiterhin schwierig und die Zukunftserwartung vieler Eigennutzer ist zwar positiv, aber nicht euphorisch, und damit die Risikobereitschaft ebenso nicht besonders hoch. Und vor allem: In einigen Städten, besonders in Wien fehlte schlicht und ergreifend ein ausreichendes Angebot“, erklärt Reikersdorfer. Der Gesamtwert der im Jahr 2013 in Österreich verkauften und im Grundbuch eingetragenen Eigentumswohnungen lag mit € 5,27 Mrd. um 1,4% unter dem Vorjahr. Der typische Preis pro Eigentumswohnungen lag 2013 im Bundesschnitt bei € 161.574,- und damit um +10,0% höher als 2012.

Eigentumswohnungen in Wien: Angebotsknappheit bremst Verkäufe um fast 10%
2013 wurden in Wien 8.436 Eigentumswohnungen verkauft. Das waren 894 oder -9,6% weniger als 2012 und vor allem -20,4% weniger als im Hype-Jahr 2010. Damals waren es noch 10.598 verkaufte Einheiten. Der typische Preis lag in Wien 2013 bei € 199.288,-. Die Hälfte aller Wiener Wohnungen kostete zwischen € 105.000,- und € 273.523,-, ein Viertel lag darunter und ein weiteres Viertel darüber. Dabei haben sich auch die gehandelten Wohnungsgrößen nicht wesentlich verändert. Die Hälfte aller gekauften Wohnungen lag 2013 zwischen 52 m² und 95 m², die „typische“ Wohnung bei 75 m².

Die teuersten Wohn-Pflaster – und die billigsten

Je nach Bezirk ergeben sich in Wien schon von der Anzahl her total differenzierte Bilder: Während im 3. Bezirk (Landstraße) 638, in Favoriten (10.) 627, in Ottakring (16.) 558 und in Leopoldstadt (2.) 554 Wohnungen verkauft wurden, waren es im Ersten (Innere Stadt) nur 97, in der Josefstadt (8.) nur 114 und in Wieden (4.) nur 179 Wohnungen. In absoluten Zahlen lag der Quadratmeterpreis im ersten Bezirk im Schnitt bei € 10.538,-. Bei einem Viertel der im ersten Bezirk gehandelten Wohnungen lag der Quadratmeterpreis unter € 6.820,- und bei einem weiteren Viertel über € 14.322,-, bei der Hälfte dazwischen. In keinem anderen Bezirk ist die Preis-Spreizung so hoch wie in Wien Innere Stadt (1.). Um dasselbe Geld bekam man 2013 in Simmering (11.) 5 m² und in Favoriten (10.) sogar 5,5 m² – wohlgemerkt mit anderer Infrastruktur und Aussicht. Aus gesellschaftspolitischer und stadtplanerischer Sicht ist allerdings zu beachten, dass die Schere zwischen den günstigsten und den teuersten Bezirken um weitere 10% auseinandergegangen ist. Die weiteren Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen waren die Bezirke Döbling (19.) mit € 4.356,- (+11,6%) und Währing (18.) mit € 3.971,-. Am unteren Ende der Wiener Preisskala lag knapp über Favoriten (10.) mit € 1.916,- und Simmering (11.) mit € 2.081,- die Brigittenau (20.) mit € 2.399,- und Liesing (23.) mit € 2.595,- pro Quadratmeter.

Eine 2013 verkaufte Innere Stadt-Wohnung war typischerweise 136 m² groß und damit um 10 m² größer als im Jahr zuvor. Eine in Döbling (19.) 2013 gehandelte Wohnung hatte mit 109 m² sogar um 13 m² mehr als 2012. Eine Wohnung in Wieden (4.) mit 95 m² war um 8 m² größer als 2012. „Natürlich sind nicht die Wohnungen gewachsen, sondern in diesen Bezirken hat eine Verschiebung in der Größenstruktur stattgefunden“, erläutert Nenning und „größere und damit hochwertigere und teurere Wohnungen waren 2013 in diesen Bezirken am Markt erfolgreich“. Dagegen liegt die Standardgröße in Rudolfsheim-Fünfhaus (15.) bei 61 m², in Brigittenau (20.) bei 62 m², in Meidling (12.) bei 63 m² und in Favoriten (10.) bei 66 m². Die Bezirke mit den höheren Quadratmeterpreisen haben die höheren prozentuellen Preissteigerungen und auch noch die größeren Flächen dazu – dies schlägt sich verschärfend auf die Gesamtpreise.

Von West nach Ost bergab: das Wohnungs-Preisgefüge in den Bundesländern

Durch die Preissteigerungen 2013 hat Wien Vorarlberg als teuerstes Bundesland abgelöst. Das Ländle rutschte mit einem Eigentumswohnungspreis von € 187.865,- auf Rang 3. Davor platzierte sich noch das Bundesland Salzburg mit Preisen von € 191.026,-.

Dem West-Ost-Gefälle entsprechend kommt Tirol 2013 noch vor allen anderen Bundesländern mit einer moderaten Steigerung von +1,7% auf einen Eigentumswohnungs-Preis von € 184.042,-. Während die Wohnungspreise in Vorarlberg 2013 um +1,8% und in Salzburg um +9,5% zulegten, stiegen sie im Burgenland um +4,2%. Dort gab‘s im Bundesländervergleich die günstigsten Wohnungen, nämlich typischerweise um € 72.205,-. Um den Preis einer Wohnung in Wien, im Bundesland Salzburg oder Vorarlberg erhält man 2,6 bzw. 2,8 Wohnungen im Burgenland.

Im Ranking folgen dann die Kärntner Wohnungen nahezu preisgleich wie im Jahr zuvor um € 139.445,- das Stück. Um -0,7% günstiger als 2012 gab es die Wohnungen in Oberösterreich mit Preisen von € 129.949,-. Dagegen zog in Niederösterreich, wo der Wohnungspreis 2012 um -0,3% nachgegeben hat, 2013 um +14,0% auf € 126.040,- an. Noch billiger als in Niederösterreich waren die Wohnungen in der Steiermark: € 109.416,- das bedeutet im Jahresvergleich einen Preisanstieg von +2,0%

Eigentumswohnungen-Mengen – Die Mengen geben nach

3.618 verkaufte Wohnungen in der Steiermark und 3.537 verkaufte Wohnungen in Niederösterreich – die beiden Bundesländer lagen 2013 also mengenmäßig knapp beisammen auf dem 2. und 3. Rang und hinter der Bundeshauptstadt Wien mit 8.436 Wohnungen. Auf den Rängen 4, 5 und 6 folgen Tirol mit 3.373 Wohnungen, Oberösterreich mit 2.934 und das Bundesland Salzburg mit 2.877 Wohnungen. Auch Vorarlberg mit 1.895 und Kärnten mit 1.541 Wohneinheiten liegen stückmäßig im Minus. Nur die Bundesländer Salzburg und Burgenland melden 2013 geringe Mengensteigerungen.

Bezirks-Highlights: Gaisberg vor Patscher Kofel und Penzing vor Kitzbühel.
Während 2012 erstmals Innsbruck Stadt vor dem Bezirk Kitzbühel das Ranking der Quadratmeterpreise für Wohnflächen außerhalb von Wien 1 und Wien 19 anführte, wurden 2013 die Karten total neu gemischt:  Die Wiener Bezirke Döbling, Währing, Neubau, Landstraße, Josefstadt, Hietzing und Wieden lagen 2013 allesamt vor dem teuersten Bezirk in den Bundesländern. Und der war nicht wie 2012 die Stadt Innsbruck, sondern die Stadt Salzburg mit € 3.603,-/m².Auch in Alsergrund, Mariahilf, Margareten, ja selbst in der Donaustadt in Wien kosteten Wohnungen pro Quadratmeter mehr als in Innsbruck mit € 3.232,-. Sogar in Hernals, Leopoldstadt und Penzing kostete der Quadratmeter Wohnfläche mehr als im Bezirk Kitzbühel mit 2.907,- – trotz weniger Schilifte und Almhütten.

Die billigsten Wohnungen Österreichs

Die billigsten Wohnungen Österreichs gab es 2013 in Niederösterreich in den Bezirken Gmünd, typischerweise um € 45.558,-, in Horn um € 52.793,- und in Lilienfeld um € 54.123,-. In der Steiermark in den Bezirken Murtal um € 48.396,- und im neu formierten Bezirk Bruck-Mürzzuschlag um € 55.331,- und nicht zuletzt im Burgenland in den Bezirken Mattersburg um € 48.264,-, Jennersdorf um € 51.157,- und im Bezirk Güssing um € 53.530,-. In all diesen 8 Bezirken lag der Wohnungspreis bei rund einem Drittel des österreichischen Schnitts oder gar darunter, obwohl die Wohnungsgrößen dem österreichischen Durchschnitt entsprochen haben.