OGH-Entscheidungen zum Mietrecht – defekte Boiler und Mietzinsanhebung bei Geschäftsraummiete

16. Juli 2014 Drucken

OGH-Urteile bringen Neuerungen im Bereich des Mietrechtes: Mieter dürfen Mietzinsminderung in Anspruch nehmen, wenn der Boiler oder die Therme kaputt sind. Bezahlt der Mieter die Reparatur oder den Ersatz selbst, endet auch der Anspruch auf Minderung, wie die Sozietät CMS Reich-Rohrwig Hainz in ihrem aktuellen Newswsletter erklärt. Gleichzeitig verweisen die Experten auf Umstände, in denen dem […]

Streitobjekt Boiler: Im Endeffekt wird der Mieter die Reparatur bezahlen. Er hat Anspruch auf Mietminderung, aber nicht auf Reparatur und Ersatz des Gerätes. |©  ruhaltinger

Streitobjekt Boiler: Im Endeffekt wird der Mieter die Reparatur bezahlen. Er hat Anspruch auf Mietminderung, aber nicht auf Reparatur und Ersatz des Gerätes. |© ruhaltinger

OGH-Urteile bringen Neuerungen im Bereich des Mietrechtes: Mieter dürfen Mietzinsminderung in Anspruch nehmen, wenn der Boiler oder die Therme kaputt sind. Bezahlt der Mieter die Reparatur oder den Ersatz selbst, endet auch der Anspruch auf Minderung, wie die Sozietät CMS Reich-Rohrwig Hainz in ihrem aktuellen Newswsletter erklärt. Gleichzeitig verweisen die Experten auf Umstände, in denen dem Vermieter dem Mieter bei Änderung der Gesellschafts- oder Eigentumsverhältnisse den Mietzins hochsetze darf – und wann nicht.

Mietzinsminderung bei defektem Boiler

Ob Mieter oder Vermieter für die Reparatur von mitvermie­teten Geräten (Therme, Boiler, Herd) im Altbau aufzu­kommen haben, beschäftigt Praxis wie Rechtsprechung. Zumindest im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes („MRG“) lautet die vielleicht über­raschende Antwort des OGH: Weder Mieter noch Vermieter sind verantwortlich. Rein rechtlich sind Vermieter und Mieter zu nichts verpflichtet. Das MRG legt zwar Erhaltungs­pflichten des Vermieters und Instandhaltungspflichten und Wartungspflichten des Mieters fest. Es besteht durch den OGH-Spruch ein Zwischenbereich oder „Graubereich“, in dem der Mieter zur Reparatur defekter Geräte nicht verpflichtet ist bzw. nicht vertraglich verpflichtet werden kann, aber auch der Vermieter hierfür nicht aufzukommen hat.

Die Praxis: Im Falle einer Neuanschaffung durch den Mieter bezahlt der Mieter die neue Therme selbst. Er kann jedoch – aber erst wenn der Mietvertrag beendet wird – einen Investitionskostenersatz vom Vermieter einfordern. Es verringert sich allerdings durch die Abschreibung der Wert der neuen Therme/des Boilers jährlich um 10%. Nach 10 Jahren kann der Mieter also nichts mehr vom Vermieter verlangen. Zahlt der Vermieter eine neue Therme, so ist dies eine freiwillige Leistung. Denn nach der aktuellen Rechtssprechung des OGH ist der Vermieter dazu nicht verpflichtet.
Ist die Therme defekt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Mietzinsminderung wegen Gebrauchsminderung des Mietgegenstands (bspw. durch Unbeheizbarkeit) zu. Allerdings nur so lange, bis der Boiler repariert oder ausgetauscht wird. Veranlasst dies der Mieter selbst, so endet damit sein Anspruch auf Minderung des Mietzinses. Das hat laut CMS  Reich-Rohrwig Hainz „ein skurriles Ergebnis“ zur Folge: Je unerträglicher für den Mieter die Behausungssituation ist und je rascher er den Boiler repariert, desto geringer ist sein Anspruch auf Mietzinsminderung. Übrig bleibt der  Anspruch auf teilweisen Ersatz der Therme auf Basis einer zehnjährigen Abschreibungsdauer nach ende des Mietverhältnisses.

Mietzinserhöhung bei Geschäftsraummiete -Machtwechseltheorie

Ein anderer Fall des Mietrechtes wird bei Veränderungen der Eigentumsverhältnisse beim Mieter berührt: Wird ein Unternehmen veräußert, ist der Vermieter der Geschäftsräumlichkeiten im Vollanwen­dungsbereich des MRG berechtigt, den Mietzins zu erhöhen; das ist insbesondere bei Altverträgen wirtschaftlich höchst relevant. Ist eine juristische Person oder Personengesellschaft Mieter und werden deren Anteile (teilweise) veräußert, so ist nach der Lehre auf den sogenannten „Machtwechsel“ in der Mietergesellschaft abzustellen. Einzelheiten, wann ein Machtwechsel vorliegt, wurden in der Judikatur bislang nicht einheitlich gelöst.
Eindeutig bejaht wird das Recht des Vermieters, den Mietzins anzuheben, wenn z. B. 51 % der Gesellschaftsanteile an der Mietergesellschaft verkauft werden, oder wenn der 51 %ige Gesellschafter 2 % seiner Anteile an den 49%igen Minderheitsgesellschafter verkauft und dieser dadurch die Anteilsmehrheit erlangt: Hier wird vom „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gesprochen.

Ein neuer OGH-Entscheid für Spezialfälle

In einer aktuellen Entscheidung – in Abweichung von einer früheren Entscheidung – bestätigt der OGH erneut die Machtwechseltheorie, allerdings mit einem unerwarteten (und überraschenden) Ergebnis. Im Anlassfall gab es im Lauf der Zeit mehrfache Anteilsveräußerungen von Minderheits­anteilen. In Summe wechselten über 80 % der Anteile die Inhaber, jedoch hielt jeder Erwerber, wie auch jeder Veräußerer davor, nur einen Minderheitsanteil. Laut OGH lagen deshalb kein Machtwechsel und keine neue Begründung „entscheidender rechtlicher und wirtschaftlicher Einflussmöglichkeiten“ (so der Gesetzeswortlaut) vor, weshalb der Vermieter zur Mietzinserhöhung nicht berechtigt war, obwohl sich die Gesellschaft nunmehr fast gänzlich in anderen Händen befand.