Seit dem 1. April 2012 unterliegen Veräußerungen von privaten Immobilien grundsätzlich immer der 25%igen Immobilienbesteuerung (ImmoESt). Das Gesetz sieht jedoch für bestimmte Fälle Befreiungsbestimmungen vor, macht die Steuerberatungskanzlei LBG Österreich auf Schlupflöcher aufmerksam. Eine in der Praxis bedeutsame Befreiungsbestimmung stellt die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung dar. Verkauft ein Steuerbürger seinen bisherigen Hauptwohnsitz, zahlt er keine Immobilienertragssteuer. Allerdings verlangt der Gesetzgeber dabei eine Mindestdauer. Greift die Hauptwohnsitzbefreiung nicht, bleibt noch die Chance, das der Verkäufer die Immobilie selbst errichtet hat – und zwar ohne daraus Einkünfte bezogen zu haben.
Da sind Sie zu Hause
Damit die Hauptwohnsitzbefreiung greift, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Veräußerung einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheimes (Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen)
- Mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche dient eigenen Wohnzwecken
- Die Liegenschaft ist Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen, und zwar:
- Entweder durchgehend seit der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre („Hauptwohnsitzbefreiung 1“)
- Oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung durchgehend für mindestens fünf Jahre („Hauptwohnsitzbefreiung 2“)
- Im Rahmen der Veräußerung wird der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen aufgegeben
Gilt auf für Grund und Boden
Bei Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung kann grundsätzlich die gesamte Immobilie (somit der Grund und Boden samt zugehörigem Gebäude) einkommensteuerfrei veräußert werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Verwaltungspraxis hinsichtlich des Grund und Bodens die Steuerbefreiung nur für eine Grundstücksfläche von bis zu 1000 m2 vorsieht und die darüber hinausgehende Grundstücksfläche zu versteuern ist.
Herstellerbefreiung
Im Falle der Nichtanwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung kann im Einzelfall die so genannte Herstellerbefreiung noch eine Chance für eine Steuerbefreiung bieten. Diese sieht eine Steuerbefreiung für den Gebäudeteil (daher nicht für den Grund und Boden) einer veräußerten Liegenschaft vor, sofern das Gebäude durch den Steuerpflichtigen selbst errichtet worden ist und dieses innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.
Zur Wahrung der steuerlich relevanten Fristen (insbesondere Erfordernis eines durchgehenden 2- bzw. 5-jährigen Hauptwohnsitzes im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung oder Erfordernis keiner Erzielung von Einkünften innerhalb der letzten zehn Jahre im Rahmen der Herstellerbefreiung) sollte daher der Veräußerungszeitpunkt der Immobilie sorgfältig geplant werden, um nicht in unerwartete Steuerfallen zu tappen.
