2014 war das Angebot an attraktiven Immobilien unverändert knapp. Die Eigentümer behalten ihre Immobilien als sicheren Hafen für ihr Vermögen. Österreichs größter Immobilienmakler s-Real rechnet 2015 mit einem leicht steigenden Angebot, ohne dass die Preise aber weiter wachsen werden. Auch wird die Nachfrage nach Spitzenobjekten nachlassen. In Ballungszentren hat Wohnen ein Preissegment erreicht, das für die durchschnittliche Bevölkerung immer schwerer leistbar wird.
Überzogene Preisvorstellungen
In den Wünschen und Erwartungen der Verkäufer, teilweise auch der Bauträger, hat sich diese Entwicklung aber ungebremst fortgesetzt, und so kam es 2013 und 2014 zu einer doch erheblichen Kluft zwischen den Angebotspreisen einerseits und jenen Preisen, die die Interessenten bereit sind zu bezahlen. So erklären sich auch die Preissteigerungen, die für diese beiden Jahre veröffentlicht wurden: Diese waren zwar bei den Angebotspreisen vorhanden, jedoch nicht in den realen Transaktionspreisen.
Für Interessenten gibt es einerseits noch immer zu wenige gebrauchte Wohnungen und Grundstücke in Ballungsgebieten am Markt, andererseits hat die Nachfrage nach hochpreisigen Miet- und Eigentumswohnungen 2014 nachgelassen, für die sich dadurch die Vermarktungsfristen verlängert haben. In diesem hochwertigen Marktsegment gibt es nun ein ausreichendes Angebot, wodurch in manchen Projekten in Zukunft mit Preisanpassungen und längeren Verwertungszeiträumen zu rechnen ist. Preislich herausragend ist Wiens 1. Bezirk mit Quadratmeterpreisen bis 30.000 Euro und einer Luxussegment, die noch vor 10 Jahren undenkbar war.
Highlights aus den Bundesländern
Blickt man auf die regionalen Immobilienmärkte in den Bundesländern, ergibt sich ein teilweise doch sehr differenziertes Bild:
Steiermark: In der Steiermark profitiert vor allem Graz und seine Umgebung von einer enormen Zuwanderung, während die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im ländlichen Bereich rückgängig ist und die Preise dort nachgeben. In Graz hingegen sind die Wohnungspreise vor allem im Neubau stabil auf hohem Niveau, obwohl dort sehr viele neue Projekte errichtet werden, das Angebot also mittlerweile wieder ausreichend ist.
Kärnten: Im Nachbarbundesland ist dagegen die Tätigkeit der privaten Bauträger rückläufig, viele Wohnungen von bereits fertiggestellten Bauten stehen noch leer. Hier rechnet s REAL für 2015 mit einer verstärkten Bautätigkeit von gemeinnützigen Bauträgern. Ländliche Gebiete in Kärnten haben eine stagnierende bis rückläufige Preisentwicklung, nur in den städtischen Bereichen steigen die Immobilienpreise noch leicht an. Diese Tendenz wird sich auch 2015 weiter fortsetzen.
Tirol: Im Alpenland befinden sich mit der Landeshauptstadt Innsbruck und Kitzbühel gleich zwei der teuersten Städte Österreichs. Die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen in Innsbruck bewegen sich um die 5.200 Euro, so dass die Stadt und ihre Randbezirke nur noch für einen geringen Teil der Bevölkerung leistbar sind. Die Nachfrage nach gebrauchten Häusern und Wohnungen wäre in Tirol zwar vorhanden, allerdings fehlt hier das entsprechende Angebot, denn wenn der Verkaufserlös nicht unmittelbar benötigt wird, behält der Eigentümer seine Immobilie und vermietet sie. Auch 2015 werden Immobilien in Tirol nicht günstiger werden, s REAL rechnet in diesem Bundesland mit einer moderaten Preissteigerung von 2 bis 3 %.
Vorarlberg: Im Ländle haben sich die Immobilienpreise auf hohem Niveau stabilisiert, nur in ausgesprochenen Top-Lagen oder bei sehr gefragten Immobilien sind noch Preissteigerungen zu erwarten. Auch hier ist Immobilieneigentum für einen Gutteil der Bevölkerung nur noch schwer leistbar, wobei erschwerend hinzukommt, dass gut ausgestattete und einigermaßen günstige Mietwohnungen schon seit einiger Zeit Mangelware sind.
Salzburg: Für die Stadt Salzburg konstatiert s REAL ein größeres Angebot an gebrauchten Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Vorjahren. Die Preise haben sich einigermaßen stabilisiert, mit größeren Steigerungen ist im nächsten Jahr nicht zu rechnen. Für den Wohnungsneubau gibt es weiterhin viel zu wenige preiswerte Grundstücke, und damit verbunden sind steigende Preise im Neubaubereich. Sehr gute Lagen haben noch Potenzial nach oben, jedoch kam es 2014 zu einem spürbaren Nachlassen der Nachfrage. In den Salzburger Regionen gibt es unterschiedliche Entwicklungen, wobei es auch hier zu einen vermehrten Angebot an gebrauchten Objekten kommt und die Nachfrage nach Eigentumswohnungen am größten ist. Preissteigerungen wie in der Stadt Salzburg hat es hier in den vergangen Jahren nicht gegeben und sind auch für 2015 nicht abzusehen.
Oberösterreich: Im Land ob der Enns konzentrierte sich der Immobilienmarkt auch 2014 auf den Großraum Linz-Wels, wo die Preise stabil bis leicht steigend waren. In den ländlichen Gebieten hingegen war die Nachfrage rückläufig und die Preise kamen daher in diesen Regionen unter Druck. Auch für 2015 erwartet s REAL hier keine nennenswerten Änderungen.
Niederösterreich und Burgenland: Die beiden Bundesländer hatten eine ähnliche Entwicklung zu verzeichnen. Auch hier stagnieren die Immobilienpreise im ländlichen Raum bzw. sind sogar leicht rückläufig, während sich die größeren Bezirksstädte gut entwickeln konnten. In Niederösterreich profitiert vor allem die „Greater Vienna Area“ von einer guten Nachfrage sowohl nach Miet- als auch Kaufimmobilien. Dieses Bundesland wächst nach wie vor, und zwar rund um Wien und entlang der Schnellbahnlinien, während die Randgebiete stetig Bevölkerung verlieren. Auch dort fehlen jedoch kleinere Wohneinheiten, und es gibt einen Angebotsüberhang an Einfamilienhäusern.
Wien: In der Bundeshauptstadt gab es auch 2014 für alle Mietwohnungen bis 800 Euro eine rege Nachfrage, die bei Preisen darüber deutlich geringer ausfiel. Das Angebot in diesem Segment ist an sich nicht schlecht, jedoch konzentrieren sich die Wohnwünsche der Interessenten immer noch auf die inneren Bezirke und kleineren Wohneinheiten, und Alternativen werden noch wenig angenommen. Generell gibt es am Markt zu viele große und zu wenige kleine Wohneinheiten. Ein kreativer Lösungsansatz wären hier Wohngemeinschaften nicht nur von Studierenden, sondern zum Beispiel auch von Berufseinsteigern oder der älteren Generation. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Wien gab es auch 2014 nur ein äußerst knappes Angebot, und die, die auf den Markt kamen, verkauften sich in der Regel sofort. In diesem Segment hält s REAL auch 2015 weitere Preissteigerungen für möglich.
Wiener Neubauwohnungen konnten 2014 bis 3.000/3.500 Euro pro Quadratmeter gut verkauft werden, bei Preisen darüber musste man mit längeren Vermarktungsfristen rechnen. Sehr gute Lagen verkaufen sich aber nach wie vor sehr schnell, und das wird auch 2015 so bleiben.
Ausblick 2015
Auch 2015 wird der Zuzug in die Ballungsräume den Immobilienmarkt bestimmen, und zwar sowohl in Form von Zuwanderung aus dem Ausland, als auch durch Binnenwanderung innerhalb Österreichs. Daher wird speziell in den Ballungsgebieten das Angebot an Immobilien auch weiterhin knapp bleiben. Trotz allem rechnet s REAL für 2015 mit einem wachsenden Immobilienangebot insgesamt und der Akzeptanz des jetzigen Preisniveaus durch die Abgeber, Preissteigerungen wie in den letzten Jahren wird es nicht mehr geben. Somit sollte sich die Anzahl der Transaktionen am österreichischen Immobilienmarkt wieder erhöhen. 2013 lag sie bei nicht ganz 82.000 und damit auf dem Niveau des Jahres 2001. Für 2014 erwartet die s REAL eine Steigerung um rund 10 % (Kauf).
Damit aber das Preisniveau stabil und auch leistbar bleibt, braucht Österreich ein ausreichendes Angebot an Wohnimmobilien in den Ballungsräumen – und hier speziell in und um Wien. Auch die sehr hohen Grundstückskosten stehen vielerorts der Steigerung der Neubauleistung im sozialen Wohnbau entgegen.
