Das neue Mietrechtsgesetz hat auch für Geschäftsraummieten in Gebäuden, die vor 1953 errichtet wurden, eine maßgebliche Neuregelung: Seit 1.1.2015 wird die Erhaltungspflicht von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwassrboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten ausdrücklich geregelt. Die Erhaltungspflicht liegt zwingend beim Vermieter. Anderslautende, bereits geltende vertragliche Regelungen sind ungültig.
Wer repariert die Therme?
Bis Ende 2014 waren nämlich in diesen Altobjekten mangels einer rechtsgültigen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter weder der Vermieter noch der Mieter verpflichtet, derartige Gerätschaften zu erhalten. Mit anderen Worten, waren beispielsweise Therme oder Boiler defekt, musste keiner der Vertragspartner diese reparieren bzw. tauschen. Der Mieter konnte allerdings bis zur Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit dieser Geräte von seinem unverzichtbaren Mietzinsminderungsrecht Gebrauch machen. De facto konnte der Mieter also bestenfalls dadurch „indirekt“ den Vermieter zum Tätigwerden zwingen.
Anderes galt natürlich dann, wenn kraft gültiger vertraglicher Vereinbarung entweder der Vermieter oder der Mieter zur Erhaltung dieser Geräte verpflichtet wurde. Die vertragliche Überwälzung dieser Pflichten auf den Mieter war aber nicht jedenfalls wirksam, vielmehr konnten nach jüngerer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs derartige Verpflichtungen für den Mieter gröblich benachteiligend und damit unwirksam sein.
Erhaltungspflicht für Vermieter
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist dies nunmehr so geklärt, dass die Erhaltungspflicht zwingend den Vermieter trifft. Das heißt, der Mieter hat nicht nur ein Zinsminderungsrecht, sondern der Vermieter muss auch den Defekt auf seine Kosten (Reparatur/Austausch) beseitigen. Dies gilt auch für bereits bestehende Mietverträge, anders lautende Vereinbarungen sind nun ungültig.
Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes (dies betrifft im Wesentlichen Gebäude, die nach 1953 ohne Fördermittel errichtet wurden) bzw. bei Vollausnahme vom Mietrechtsgesetz (dies betrifft im Wesentlichen Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständig vermietbaren Mietobjekten) bleibt – hinsichtlich der Vermietung von Geschäftsräumen – alles wie es war. Hier ist, wie schon bisher, Kraft Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) der Vermieter zur Erhaltung dieser Gerätschaften verpflichtet. Vertragliche Vereinbarungen, wonach diese Pflichten schlechthin dem Mieter auferlegt werden, sind zwar theoretisch zulässig, da das ABGB nicht zwingend ist. Derartige, den Mieter pauschal belastende Vereinbarungen, hat die jüngere Rechtsprechung in einzelnen Fällen aber auch für gröblich belastend und damit unzulässig erklärt. Differenziertere Vereinbarungen (bloß teilweise Überbindung von Erhaltungspflichten beispielsweise unter pauschalierter Anrechnung auf den Mietzins) können rechtlich halten.
