Grunderwerbssteuer: Was muss bei Immobilienübertragungen beachtet werden?

23. März 2015 Drucken
Grunderwerbssteuer: Was muss bei Immobilienübertragungen beachtet werden?
Noch sind die Details desa neuen Steuerrechts für Immobilinetransaktionen umstritten. Eine Änderung der Abschreibungsmodalitäten bei Sanierungen würde stark ins Gewicht fallen. |© Thorben Wengert/pixelio.de © Thorben Wengert/pixelio.de

Die Übertragung von Immobilien kann laut geplanter Steuerreform teurer oder günstiger werden. Bestimmend dafür ist die Lage und die damit zusammenhängende Differenz zwischen Verkehrswert und Einheitswert, die in der neuen Grunderwerbssteuer schlagend werden soll. Die Wiener Kanzlei LBG Österreich hat die neuen Tarife und Bestimmungen des Grundstückübertrags untersucht. Übertragung innerhalb der Familie Heute wird bei […]

Die Übertragung von Immobilien kann laut geplanter Steuerreform teurer oder günstiger werden. Bestimmend dafür ist die Lage und die damit zusammenhängende Differenz zwischen Verkehrswert und Einheitswert, die in der neuen Grunderwerbssteuer schlagend werden soll. Die Wiener Kanzlei LBG Österreich hat die neuen Tarife und Bestimmungen des Grundstückübertrags untersucht.

Übertragung innerhalb der Familie

Heute wird bei Kauf und Verkauf innerhalb des Familienverbandes (Verwandtschaft in gerader Linie, nicht z.B: Geschwister, Nichten, Neffen) trotz vorliegenden Kaufpreises als Bemessungsgrundlage der dreifache (Land- und Forstwirtschaft: einfache) Einheitswert herangezogen. Ob dies so bleibt, steht laut LBG noch in den Sternen.

Ermittlung des Verkehrswertes

Unklar ist noch, wie der Verkehrswert als künftige Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – auch bei unentgeltlicher Übertragung wie Schenkung und Erbschaft – ermittelt wird. Immobilien-Sachverständigen-Gutachten sind mit Kosten verbunden, öffentlich zugängliche Kaufpreissammlungen können immer nur (zur Bemessung der Grunderwerbsteuer wohl untaugliche) Vergleiche für die eigene Immobilie bieten. Was bleibt, wäre eine Hauptfeststellung der Einheitswerte auf Grundvermögen – die zuletzt vor Jahrzehnten erfolgte, derzeit so weit bekannt aber nicht angedacht ist, weil mit hohem Verwaltungsaufwand verbunden.

Weiters Eckpunkte einer Liegenschaftsübertragung

Die bestimmenden Parameter sind

  • das Verhältnis von Verkehrswert zu Einheitswert,
  • die neuen Grunderwerbsteuer-Tarife (0,5 – 3,5 %) zuzüglich 1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr oder
  • vom Abzugs von mitübertragenen Schulden sowie Freibeträgen bei steuerbegünstigten Unternehmensübertragungen (bisher € 365.000 und künftig € 900.000). Hier sind die finalen Bestimmungen aber noch nicht festgesetzt. .
  • Dazu kommt die künftig steigende Immobilienertragsteuer (30 % statt 25 %)
  • sowie der Wegfall des Inflationsabschlages.

Gebäudeabschreibung auf 40 Jahre geplant

Die LBG weist darauf hin, dass es im Finanzministerium die Absicht gibt, die Gebäudeabschreibung ganz generell mit 2,5 % Abschreibungssatz (= 40 Jahre Nutzungsdauer) festzulegen und auch ein Eingriff in die bisherige 1/10-Begünstigung bei Instandsetzungsaufwand erfolgen soll. Details dazu fehlen aber noch.

Was ist zu tun?

  1. Die LBG Österreich empfiehlt, im Privatbereich die Bestimmungen der Hauptwohnsitzbefreiung beachten.
  2. Bei Vermietung und Verpachtung Auswirkungen von Vorsteuerberichtigungen, Liebhaberei§ etc. vor Übertragung beachten.
  3. Überlegen, ob auch mit der Immobilie wirtschaftlich verbundene Schulden und Pfandrechte mitübertragen werden sollen.
  4. Zuordnung der Immobilienabschreibung (künftig 2,5 % bzw. 40 Jahre) bei einem vereinbarten Fruchtgenuss, beachten (diese Absicht ist noch umstritten).
  5. Die Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit von Instandsetzungen ist beachtlich, wenn bisher die 1/10-Absetzung genutzt wurde. Wie erwähnt sind diese Regierungspläne aber noch nicht außer Streit gestellt.  So ist völlig offen, ob die Änderungen der Abschreibungsdauer oder auch eine allfällige Änderung der 1/10 bzw. 1/15-Absetzung auch für bereits angeschaffte Immobilien gelten soll.

Inkrafttreten

Vorgesehen ist offiziell derzeit der 1.1.2016.

 

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