Obwohl im vergangenen Jahr nur ein neues Shopping Center (ELI, Liezen) eröffnet wurde, verändert sich die Branche doch wesentlich: Höhere Leerstände und häufigere Mieterwechsel sind die Folge des stagnierenden und gesättigten Marktes. Umsatzzuwächse können meist nur mehr durch Erweiterungen erzielt werden, berichtet das österreichische Beratungsunternehmen RegioData.
Umsatzrückgänge bei vielen Shopping Malls
Die 100 größten Shopping Malls haben 2016 knapp 9,5 Mrd. € Umsatz erzielt. Gegenüber dem Jahr zuvor bedeutet das praktisch eine Stagnation. Ohne Berücksichtigung der zusätzlich entstandenen Verkaufsfläche errechnet sich sogar eine etwas geringere Quadratmeterproduktivität (etwa 3.600 €/Jahr/m² vermietbarer Fläche). Somit sind offensichtlich auch die Shopping Malls von den steigenden Onlineumsätzen (derzeit in Österreich knapp 12 % des Einzelhandelsumsatzes) betroffen. Von den untersuchten 100 Zentren konnten nur knapp 20 % reale Umsatzzuwächse erzielen.
Die Spreu trennt sich vom Weizen: Quadratmeterumsätze driften auseinander
Einige wenige Shopping Malls konnten im vergangenen Jahr wieder sehr hohe Quadratmeterumsätze erzielen und diese sogar teilweise noch steigern, allen voran der Messepark in Dornbirn, der mit etwa 10.400 €/m² auch stark von den Schweizer Kunden profitiert, gefolgt vom Europark in Salzburg und dem Designer Outlet in Parndorf. Am anderen Ende des Rankings befinden sich 15 Shopping Malls mit einer jährlichen Quadratmeterleistung von unter 3.000 €, fünf davon sogar unter 2.000 €/m² – Werte, die wohl kaum einen zufriedenstellenden Ertrag für den Betreiber erwarten lassen.
Alle werden gleicher
Der Branchenmix der österreichischen Shopping Malls gleicht sich allmählich an. In der Regel beträgt der Anteil der Filialisten im Einzelhandel bereits über 90 %, aber auch in der Gastronomie ist der Trend zu Filialstandorten unübersehbar. Die häufigsten Mieter in den 100 größten Shopping Malls sind: Roma Friseurbedarf (58x), dm Drogeriemarkt (55x), Deichmann (51x) und 3-Store (50x). Besonders häufige Mieter sind auch Hennes & Mauritz, Palmers, Bijou Brigitte, A1-Shop, Pearle, Bonita und Marionnaud. Im Gastronomiebereich führen Tchibo/Eduscho, die Interspar Restaurants, McDonalds und Nordsee die Liste an.
Leerstandsraten steigen
Die Zeiten, in denen sich die Handels- und Gastronomieunternehmen bei den Betreibern von Shopping Malls in eine Warteliste eintragen lassen, um eine Fläche zu bekommen, sind vorbei.
In der Zwischenzeit wären viele Zentren froh, wenn sie irgendeinen Mieter zur Verringerung ihrer Leerstände bekommen würden. Während im Jahr 2015 der Anteil der leer stehenden Flächen nur bei 3,6 % lag, betrug dieser Wert im vergangenen Jahr bereits 5,1 % – Tendenz weiter steigend.
Die Pipeline ist fast leer
Derzeit gibt es nur zwei größere Planungen: einen weiteren Versuch zur Neubelebung des leerstehenden Uno-Shopping Centers bei Linz – diesmal unter dem Namen Allinn7 – und ein, ebenso schon länger bekanntes, Projekt in Neusiedl am See (Perfect Shopping Neusee). Kleinere Projekte bestehen zudem in Lienz, Wien, Steyr und Zwettl.
Ein klarer Trend ist jedoch zur Erweiterung bestehender Shopping Malls zu erkennen: Von den 100 größten Shopping Malls haben derzeit 15 konkrete Erweiterungspläne, die allerdings zum Teil durch das Fehlen behördliche Genehmigungen oder dem nur wenig expandierenden Einzelhandel gebremst werden.
800 neue Mieter
Mieterwechsel werden häufiger: Im vergangenen Jahr wurden in den untersuchten einhundert Malls über 800 Mieter ausgetauscht, ein Wert, der vor einigen Jahren noch bei der Hälfte lag. Am häufigsten wurden übrigens Bekleidungshändler und Gastronomiebetreiber gewechselt. Zwei Branchen, in denen neue Konzepte sehr rasch die alten überholen. Weitere Veränderungen im Unternehmensmix der letzten Jahre: Die Schuhhändler werden weniger, dafür gibt es immer mehr Drogerien/Parfümerien und Wohnaccessoires.
Anpassungen erforderlich
Die Reaktion der Betreiber auf den gesättigten Markt und den sinkenden Renditen sind unterschiedlich: Während viele Betreiber auf Vergrößerung und Optimierung der Verkaufsflächen setzen, verkleinern andere die Verkaufsflächen und nutzen sie für Dienstleistungsangebote oder öffentliche Einrichtungen. Der internationale Trend zur Aufwertung der Gastronomie in den Shopping Malls ist in Österreich übrigens nicht zu erkennen: Der Anteil an der Gesamtfläche sank im letzten Jahr von 6,7% auf 6,5%.
Shopping Mall Dichte in Europa: Österreich nicht mehr im Spitzenfeld
Durch die geringen Flächenzuwächse in den letzten Jahren, ist Österreich vom fünften Platz ins Mittelfeld abgerutscht. Mit ca. 360 m² Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohnern (Basis: alle Shopping Malls > 5.000 m² Verkaufsfläche) erreicht Österreich im europäischen Vergleich den zehnten Platz bei der Abdeckung mit Shopping Malls. Die Spitzenwerte in diesem Ranking erreichen vor allem die skandinavischen Länder, wo auf Grund der regionalen Struktur und des Klimas Shopping Malls eine besonders geeignete Einkaufsform darstellen.
