Geschäftsmieten: Warum die Vertragsformulierung für die Vergebührung so wichtig ist

11. Oktober 2017 Drucken
Geschäftsmieten: Warum die Vertragsformulierung für die Vergebührung so wichtig ist
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Bei befristeten Geschäftsraummietverträgen kann die Bemessungsgrundlage der Vergebührung bis zum 18-fachen der Jahresbruttomiete betragen. Der Formulierung von Miet- und Pachtverträgen (=Bestandverträgen)  kommt daher wesentliche Bedeutung zu. Hübner & Hübner haben die Gestaltungsmöglichkeiten von Geschäftsmieten und Kontrakten untersucht.

Vertragsgebühr von Mietdauer abhängig

Befristete Verträge können zu hohen Gebührenvorschreibungen führen. Werden Miet- oder Pachtverträge über Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossen, so unterliegen diese, wenn über sie eine Urkunde errichtet wird, der Bestandvertragsgebühr, die von der Mietdauer abhängig ist. Die Gebühr beträgt im Allgemeinen 1% der Bemessungsgrundlage. Die Höhe der Bemessungsgrundlage ist von den vertraglich vereinbarten wiederkehrenden und/oder einmaligen Leistungen (wie etwa von der monatlichen Miete, Baukostenbeiträgen oder Mietzinsvorauszahlungen) und von der Vertragsdauer abhängig.
Aus gebührenrechtlicher Sicht ist bei der Vertragsdauer zwischen auf bestimmte und auf unbestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge zu unterscheiden.

Uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit

Bestandverträge sind dann auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn

  • die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet
  • oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten.

Das liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung etwa dann vor, wenn – trotz mietrechtlicher Befristung des Vertrages – eine uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit besteht.
Ein gebührenrechtlich unbefristeter Vertrag ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes etwa bei Vereinbarung aller denkmöglichen wichtigen Kündigungsgründe gegeben. Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr bildet bei gebührenrechtlich unbefristeten Verträgen der 3-fache Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen.

Beide Vertragsteile auf bestimmte Zeit gebunden

Verträge sind dann befristet, wenn sie nur über eine „bestimmte Dauer“ abgeschlossen werden. Eine bestimmte Dauer liegtdann vor, wenn nach dem Vertragsinhalt beide Vertragsteile auf eine bestimmte Zeit an das Vertragsverhältnis gebunden sind. Bei derartig befristeten Bestandverträgen ist die Bemessungsgrundlage der Wert, der vom Bestandnehmer während der gesamten vorgesehenen Vertragsdauer geschuldet wird. Im Fall von Geschäftsraummieten sind es höchstens jedoch das 18-fache des Jahreswertes (bei Wohnraummieten höchstens der 3-fache Jahreswert).

Beispiel: Ein Geschäftsraummietvertrag wird auf bestimmte Zeit von 23 Jahren abgeschlossen. Monatlicher Bruttomietzins (inkl. Betriebskosten, USt, etc.) € 1.400. Jahreswert € 16.800 (1.400*12). Vergebührung: € 3.024 (€ 16.800 x 18 = € 302.400 x 1%). Wäre der Vertrag hingegen auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden, würde die Bestandvertragsgebühr lediglich € 504 betragen (€ 16.800 x 3 = € 50.400 x 1%).

Fazit: Sind Bestandverträge aus gebührenrechtlicher Sicht auf mehr als 3 Jahre befristet abgeschlossen, zahlt man daher in der Regel eine höhere Gebühr als bei unbefristeten Verträgen.

Höhere Gebührenbelastung vermeiden

Derzeit gebe es Fälle, in denen das Bundesfinanzgericht (BFG) trotz Vereinbarung aller denkmöglichen wichtigen Kündigungsgründe das Vorliegen gebührenrechtlich befristeter Verträge annimmt, warnen Hübner & Hübner in ihrem Newsletter. Dadurch komme es zu einer höheren Gebührenbelastung. Ob bei Geschäftsraummieten aus gebührenrechtlicher Sicht daher auf unbestimmte oder auf bestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge (die zu einer höheren Gebührenpflicht führen können) vorliegen, sei stets anhand der Umstände und vertraglichen Vereinbarungen im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen.

 

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