Das sind die geplanten Neuerungen in der Wiener Bauordnung

Bis Ende 2018 sollen Neuerungen bei der Wiener Bauordnung beschlossen werden. In Neubauten wird der Einbau von Heizkesseln für feste und flüssige fossile Energieträger verboten. Und bei Gebäudesanierungen wird die Dämmung der obersten Geschoßdecke verpflichtend.

Auch für AirBnb-Konzepte soll es schwieriger werden. Der Entwurf der neuen Bauordnung sieht neue Verfahren vor, die einfacher und kostengünstiger umgesetzt werden sollen. Davon betroffen sind beispielsweise „Häuslbauer“ im Gartensiedlungsgebiet. Auch Grundstücke für geförderte Wohnungen sollen schneller genutzt werden. Künftig flexibler gehandhabt wird die Stellplatzverordnung, die die Anzahl der vorgeschriebenen Garagenparkplätze vorschreibt.

Schutz für größten Altbaubestand Europas

Der Schutz von historisch wertvoller Bausubstanz wurde mit einem Initiativantrag zur Bauordnung bereits im Juni 2018 ausgeweitet. Mit der neuen Regelung wird künftig seitens der Stadt geprüft, ob am Erhalt eines Gründerzeitgebäudes ein öffentliches Interesse besteht. Für einen Abbruch des Gebäudes ist eine Zustimmung des Magistrats nötig. Das gilt für alle Häuser, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, auch wenn sie sich nicht in einer Schutzzone befinden.

Beschleunigung bei Verfahren

Vereinfachtes Verfahren für kleinere Bauführungen: Bei Bauvorhaben im Gartensiedlungsgebiet sowie bei Bauvorhaben (Bauklasse I, bebaute Fläche von maximal 150 Quadratmetern) soll es künftig ein vereinfachtes Verfahren geben. Die Bestätigung einer Ziviltechnikerin beziehungsweise eines Ziviltechnikers ist nicht mehr notwendig, da die bautechnische Komplexität bei Bauwerken in dieser Größenordnung gering ist.

Keine mündliche Bauverhandlung

Eine mündliche Bauverhandlung entfällt, wenn die Nachbarinnen und Nachbarn

• innerhalb der gesetzten Frist trotz nachweislicher Information durch die Behörde keine zulässigen Einwendungen erhoben haben.
• der Bauführung auf den Bauplänen oder unter Bezugnahme auf diese ausdrücklich zugestimmt haben.

Bekanntgabe genügt

Anstelle einer Bewilligung wird künftig eine bloße Anzeigepflicht genügen, wenn die Änderung der äußeren Gestaltung eines Gebäudes lediglich unwesentlich ist. Bisher galt dies nur, wenn gar keine Änderung der äußeren Gestaltung erfolgte, Ansonsten war eine Bewilligung erforderlich.

Vereinfachte Planungsverfahren 

Bei „einfachen“ Geschäftsfällen wie etwa Fluchtlinienanpassungen oder geringfügigen Änderungen der Bebauungsbestimmungen soll in Zukunft die verpflichtende Befassung des Fachbeirates entfallen, die öffentliche Auflage können auf vier Wochen verkürzt werden sowie eine nochmalige Vorlage an die Bezirksvertretung kann unterbleiben.

Neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“

Die Widmung „geförderter Wohnbau“ geht künftig mit folgenden Verpflichtungen einher:

• Die Grundkosten im geförderten Wohnbau werden ausdrücklich im Wohnbauförderungsrecht mit 188 Euro pro Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche limitiert. Auf Förderungsdauer (40 Jahre) soll dieses Grundkostenlimit eingefroren und die Wohnungen sollen weder gewinnbringend vermietet noch veräußert werden können.
• Im Grundbuch eingetragenes Veräußerungsverbot der Wohnungen: Die Stadt Wien muss im Fall eines Verkaufs ihre Zustimmung geben.
• Es soll sichergestellt werden, dass die Käuferin beziehungsweise der Käufer der Wohnung durch einen Weiterverkauf keinen Spekulationsgewinn erwirtschaftet. Zudem darf die Wohnung nur im Sinn des Förderungsrechtes weitervermietet werden (im Jahr 2018 zu 4,87 Euro pro Quadratmeter). Das Veräußerungsverbot erstreckt sich auf die Zeit der Förderdauer.
• Die gewinnoptimierte Veräußerung soll überdies durch Übernahme der Kaufpreisbildungsvorschrift nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verhindert werden.

Erleichterungen bei der Stellplatzverpflichtung

Nicht benötigte Pflichtstellplätze können in Zukunft aufgelassen werden. Die Verpflichtung soll entfallen, sofern dies sachlich begründet wird. Ein Abstellplatz pro 100 Quadratmeter Wohnnutzfläche muss jedoch vorhanden sein.

• Stellplatzverpflichtung bei Sanierungen mit Dachgeschoss-Ausbau: Bei einem Zu- oder Umbau oder bei Änderungen der Raumwidmung soll die Berechnung der Stellplatzverpflichtung so erfolgen, dass keine Schlechterstellung zu der Regelung vor der Novelle 2014 (Gegenrechnung von zusammengelegten Wohnungen und neu geschaffenen Wohnungen) besteht.

Schnellere Mobilisierung von Bauland

Der Antrag auf Baulandumlegung soll bereits zulässig sein, wenn das Plandokument (Widmung „Bauland“) durch öffentliche Auflage kundgemacht wurde.

• Baulandumlegung: Nicht nur Verkehrsflächen, sondern beispielsweise auch Wiesenstreifen sind der Gemeinde gegen Entschädigung zuzuweisen. Die Zuteilung der Entschädigungsfläche soll sich künftig nicht nach den Flächenausmaßen, sondern nach der wertmäßigen Beteiligung richten.

Vermeidung der gewerblichen Nutzung von Wohnungen

Es soll klargestellt werden, dass eine kurzfristige gewerbliche Nutzung für Beherbergungszwecke (zum Beispiel Airbnb) „üblicherweise“ nicht in Wohnungen stattfindet und daher mit der Widmung „Wohnung“ nicht im Einklang steht.

Verbesserter Klima- und Umweltschutz

Leistbares Wohnen und Klimaschutz werden als Ziele der Stadtplanung verankert werden. Dies macht es bei künftigen Bauprojekten und städtebaulichen Verträgen leichter, leistbare Wohnungen und klimafreundliches Bauen schon von Beginn an mitzudenken und entsprechend mit den Bauträgern zu verhandeln. Weiters gibt es:

• Beschränkung von Treibhausgas-Emissionen: Gesetzliche Klarstellung, dass die Möglichkeit, in den Bebauungsplänen Beschränkungen der im festgesetzten Widmungsgebiet zulässigen Emissionen vorzunehmen, auch hinsichtlich der Treibhausgas-Emissionen besteht.
• Steigerung der Verwendung von erneuerbarer Energie: In Wohngebäuden, in denen Heizung/Warmwasser nicht aus alternativen Systemen gespeist werden, soll die Energie aus erneuerbaren Quellen mindestens 20 Prozent des Warmwasser-Bedarfs ausmachen. Weiters soll in Neubauten die Aufstellung und der Einbau von Heizkesseln für feste und flüssige fossile Energieträger nicht zulässig sein.
• Bei Gebäudesanierungen wird die Dämmung der obersten Geschoßdecke verpflichtend.

Begrenzung des großflächigen Einzelhandels

Die Ansiedelung von (produzierenden) Betrieben im Industriegebiet sowie im gemischten Baugebiet – Betriebsbaugebiet wird zum Teil dadurch erschwert, dass diese Flächen aufgrund einer höheren Zahlungsbereitschaft vermehrt an Einzelhandelsunternehmen vermietet oder verkauft werden. Zur Absicherung von Produktionsstandorten soll somit auf diesen Flächen bereits bei 1.000 Quadratmetern Verkaufsfläche eine Widmung für Einkaufszentren erforderlich sein.